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Simulation emprunt : Faites des économies sur votre prêt immobilier
Nous le savons tous, un bien immobilier est une sécurité pour l’avenir, un investissement sûr et intéressant. Quant à l’investissement en soi qui peut sembler être de longue haleine, il existe aussi pour cela des alternatives au prêt classique pour économiser sur l’emprunt. Vous trouverez dans ce guide les principaux prêts et les combinaisons possibles pour faire des économies sur votre achat immobilier.
Simulation emprunt et prêt classique
Le prêt classique est un crédit immobilier proposé par un institut bancaire aux particuliers qui souhaitent faire l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, réaliser des travaux d’entretien ou d’amélioration, acheter un terrain, construire ou acquérir une part de sociétés immobilières.
C’est auprès de la banque que le contrat sera finalisé en fonction de vos revenus, de vos charges et de votre situation professionnelle (CDI) et privée (marié ou non). Il pourra vous proposer un taux fixe ou un taux variables et révisable. Le remboursement est calculé sur un nombre d’année, en général 20 ans. C’est la solvabilité qui va déterminer les taux et le montant mensuel à rembourser.
La banque va exiger une assurance emprunteur de votre part que vous pouvez choisir dans un autre établissement financier. En général la banque prêteuse souhaite vous proposer l’assurance prêt mais parfois celle-ci s'avère moins cher ailleurs. C'est ce qu'on appelle délégation d'assurance emprunteur.
L’offre faite par la banque est valable pendant 30 jours à partir de sa réception. Mais attention vous ne pouvez pas accepter l’offre sous 10 jours. Il s’agit du temps de réflexion. Pour accepter l’offre, vous devez l’accepter à partir du 11ème jour par courrier datée et signée. Les fonds ne seront jusque-là pas débloqués. Il est conseillé de démarcher plusieurs instituts bancaires pour bénéficier des meilleures conditions d’emprunt.
Pour des sommes minimes vous pouvez prendre un crédit à la consommation. Le crédit immobilier classique dépend de votre capacité de remboursement, mais il peut être combinables avec des prêts réglementés, qui eux dépendent de conditions de ressources pour l’achat ou la construction de votre bien.
Simulation emprunt et prêts réglementés
Un prêt réglementé ou subventionné se différencie des prêts classiques par ses conditions d’octroi et de tarification fixées par la réglementation. Dans les prêts réglementés, on distingue :
- Le PTZ ou prêt à taux zéro
Le PTZ est un financement aidé pour les personnes achetant ou faisant construire un logement en tant que résidence principale. Il doit faciliter l’accès à la propriété. Il est soumis à des conditions de ressources en fonction du nombre de personnes qui doivent occuper le logement et de la zone géographique. L’emprunt doit être compris entre 8 et 25 ans.
Ce prêt est appelé à taux zéro car c’est l’Etat qui prend en charge les intérêts auprès de la banque. Cette même banque doit avoir passé une convention avec l’Etat. Depuis 2015, le respect de la règlementation thermique 2012 ou l'obtention du label BBC (Batiment Basse Consommation) n'est plus obligatoire pour être éligible au PTZ. Le logement ne peut pas être mis en location dans les 6 ans suivant l’acquisition (sauf cas particuliers).
- Le PC ou Prêt conventionné
il est accordé par la banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’Etat. Il peut financer jusqu’à l’intégralité du coût de la construction ou l’achat d’un logement neuf ou ancien. Il peut aussi financer certains travaux d’amélioration, d’agrandissement, de réhabilitation. Ce prêt n’est pas soumis à des conditions de ressources. Il est remboursable avec les intérêts sur une durée de 5 à 35 ans et permet de bénéficier de l’APL.
- Le PAS ou Prêt à l’Accession Sociale
Créé en 1993, il doit permettre aux personnes d’accéder à la construction ou à l’achat d’un logement en tant que résidence principale. En effet, ce prêt peut financer jusqu’à la totalité d’un investissement. Il est soumis à des conditions de ressources qui varient selon la composition du ménage. Le PAS permet de bénéficier de l’APL pour un contrat de prêt compris entre 5 et 35 ans.
- Le PEL ou prêt d’Épargne logement
Il s’agit d’un plan d’épargne à durée déterminée qui peut être clôturée au bout de 4 ans ou poursuivi afin d’obtenir un prêt immobilier. Il peut être débloqué pour l’achat d’un logement neuf ou ancien en tant que résidence principale ou pour le financement de travaux d’amélioration du logement principal. Il donne le droit à une prime versée par l’Etat de 1 000€ ou de 1 525€ pour l’acquisition ou construction d’un bien performant énergétiquement.
Vous pouvez ouvrir un PEL auprès de votre banque (sous cautionnement bancaire et éventuellement hypothèque du bien). La durée du prêt doit être comprise entre 2 et 15 ans pour un montant maximum de 92 000€. Depuis le 1er aout 2016, le taux d’intérêt du prêt est de 2,20%.
- Le PAL ou Prêt Action Logement
il est destiné aux salariés des entreprises du secteur privé de 10 salariés et plus (sauf secteur agricole) adhérents au CIL (Comité Interprofessionnel du Logement). Il est accordé par Action Logement pour l’achat ou la construction de logements neufs et anciens. La durée du prêt est de maximum 20 ans pour un montant entre 7 000€ et 25 000€ en fonction de la zone géographique.
- Le prêt relais
C'est un prêt à court terme qui permet d'acquérir un bien avant la revente d'un autre. Plus d'infos sur le prêt relais.
- Le Prêt des collectivités territoriales
la collectivité locale peut accorder des prêts pour la construction ou l’achat d’un logement neuf ou ancien.
- Le Prêt des caisses de retraite complémentaire et des mutuelles
Il peut être accordé pour la construction ou l’achat d’un logement neuf ou ancien. Il faut se renseigner auprès de votre caisse de retraite complémentaire ou de votre mutuelle.
- Le PSLA ou Prêt Social Location Accession
C’est également un prêt conventionné destiné principalement aux ménages aux revenus modestes. Le PSLA dépend de la situation géographique. Il est basé sur le système de location-accession. Il est naturellement soumis à des conditions de ressources selon le nombre de personnes destinées à occuper le logement. Ce prêt est distribué par les établissements bancaires aux opérateurs de logement PSLA.
- Prêt patronal
Dans le cadre du prêt patronal, ce sont les entreprises qui contribuent à l’accession à la propriété en proposant à leurs salariés des conditions avantageuses. Il est destiné aux personnes achetant ou faisant construire un logement en tant que résidence principale. Le taux d’intérêt d’un prêt patronal se situe entre 1% et 3% avec assurance sur une durée de 1 à 20 ans.
Les bénéficiaires prioritaires sont les primo-accédant (personne propriétaire pour la première fois de son logement). Le prêt patronnal ne doit pas excéder 30% du coût total de l’opération avec un plafond de 25 000€ en zone A. Ce même montant est décidé en fonction de l’emplacement géographique du bien immobilier.
- Prêt aux fonctionnaires
Il est accordé aux fonctionnaires pour la construction ou l’acquisition d’un bien neuf ou ancien. Il n’est cependant possible qu’en complément d’un prêt conventionné ou d’un prêt d’accession sociale sous conditions de ressources.
Ce sont des prêts bonifiés qui sont à des taux inférieurs à ceux du marché. C’est le gouvernement qui couvre la différence si vous respectez certaines conditions d’octroi. Le dossier de demande est à déposer auprès de votre banque qui vous transmettra la réponse dans un délai de 10 jours.
Simulation emprunt : optimiser votre crédit immobilier en combinant prêt réglementé et prêt classique
Il est important de bien penser son crédit immobilier puisque c’est un investissement à long terme. Et c’est sur la durée que le crédit immobilier peut coûter très cher à cause des taux d’intérêts. Il est déconseillé de prendre un prêt sur 30 ans et il est fortement conseillé de bien négocier son crédit auprès de la banque. Il en va également de la négociation de l’assurance-crédit immobilier qui est libre de concurrence. Il est donc intéressant de se pencher sur les deux solutions proposées :
- Réduire la durée d’emprunt
Pour réduire sa durée d’emprunt, il n’y a qu’une solution, faire un apport personnel. Et cela est intéressant avec le PEL. Pour cela, il faut débloquer les fonds du plan d’Épargne logement, en sachant que l’Etat vous verse une contribution maximale de 1 000€ pour un montant minimum de 5 000€. Cette solution a un seul désavantage : il faut épargner au moins 4 ans, l’achat se décide en amont. Cependant vous diminuez le montant du crédit en apportant un fond personnel (avec intérêt). De plus, un plan d’épargne Logement est une preuve de votre capacité de remboursement, donc de votre solvabilité et vous aurez plus de matières pour renégocier vos taux d’intérêt.
- Réduire les taux d’intérêt
Le prêt à taux zéro est l’un des plus connus et médiatisés du marché des crédits. Et cela n’est pas sans raison. En effet le PTZ ne coûte rien, hormis les mensualités à rembourser. Il a l’avantage d’être proposé directement par les banques. Le Prêt Action Logement est également intéressant pour les salariés puisque le taux d’intérêt se situe entre 1% et 3%. N’hésitez pas à renégocier au bout d’un certain temps votre crédit en fonction des fluctuations du marché. Il est également possible de rembourser son crédit par anticipation, c’est-à-dire de ne pas attendre la fin du contrat pour rembourser complètement le prêt.
En fonction de vos ressources, il est préférable de combiner le crédit immobilier classique avec les différents prêts réglementés de cette façon :
| Pour qui ? | Quels prêts ? | Quelles conditions ? |
|---|---|---|
| Tous les emprunteurs | Prêt classique | Taux fixe ou variable |
| Les primos-accédents | Prêt à taux zéro | Sans conditions de ressources |
| les ménages à revenus modestes | Prêt Accession Sociale | Permet de bénéficier de l'APL |
| les ménages à revenus modestes | Prêt conventionné | Ouvre le droit à l'APL et sans conditions de ressources |
| Les ménages à revenus modestes | Prêt Social Location Accession | Permet de bénéficier de l'APL |
| Les épargnants | Plan Épargne Logement | Débloqué au bout de 4 ans |
| Les salariés | Prêt Patronal | 1% à 3% de taux d'intérêts |
| Les salariés | Prêt Action Logement | Pour les entreprises de 10 salariés ou + |
| Les fonctionnaires | Prêt aux fonctionnaires | Pour les fonctionnaires |
| Propriétaires d'un bien à vendre | Prêt relais | Permet à l'emprunteur d'acheter un nouveau bien sans attendre la vente du premier |
Pour mieux optimiser un crédit composé d'un prêt classique et d'un prêt réglementé, pensez à utiliser une calculette de lissage de prêt vous permettant d'obtenir une mensualité unique pour divers crédits comme celle-ci. Sinon pour simuler un emprunt, cliquez sur l'image ci-dessous.
