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Pourquoi faire un prêt relais ?

La vie évolue parfois plus rapidement que prévu. Un nouveau membre arrive dans la famille, une mutation que l’on ne peut refuser, ou l’envie de changer de ville se fait de plus en plus pressante. Autant de raisons qui peuvent vous amener à vouloir changer d’appartement ou de maison, bien pour lequel vous avez souscrit un crédit immobilier vous engageant sur le long terme.

Pour ce type de situation, le prêt relais est la solution. Avant de vous lancer, lisez notre article qui répondra à toutes vos questions.

Qu’est-ce-qu’un prêt relais ?

La définition générique du prêt relais est comme suit : « Le prêt relais est un contrat qui permet à un vendeur-acquéreur d’obtenir une avance partielle d’un établissement bancaire pour payer sa nouvelle résidence et disposer d’un délai plus long pour vendre son premier bien immobilier».

Quel est le principe du prêt relais ?

Le fonctionnement du prêt relais est relativement simple : vous avez besoin de la somme immobilisée dans la première propriété pour financer l’achat de la seconde résidence, somme que la banque vous prête en conséquence sous forme de prêt relais. Ainsi, vous pouvez acheter votre nouveau bien sans attendre d’avoir vendu l’ancien.

Comment le prêt relais fonctionne ?

Il existe trois cas de figures concernant le fonctionnement du prêt relais : le prêt relais sec, le prêt relais adossé et le prêt relais franchise totale.

Qu'est-ce-que le prêt relais sec ?

Le prêt relais sec s’opère lorsque le bien que vous avez mis en vente est plus cher que le bien que vous avez prévu d’acheter. En d’autres termes, le prix de vente couvrira totalement le prix d’achat de votre futur bien. Ainsi, la banque vous fournira la somme dont vous avez besoin pour réaliser votre achat, somme que vous devrez rembourser dans un délai très court. Ce prêt relais est donc soldé, après avoir vendu votre bien.

Qu'est-ce-que le prêt relais adossé ?

Le prêt relais adossé, aussi appelé “associé”, s’applique lorsque votre futur bien est plus cher que le bien que vous mettez en vente. Nous parlons de prêt adossé ou associé, car il est généralement couplé avec un crédit immobilier classique en vu de l’acquisition de votre nouveau bien. Ainsi il fait office de complément : généralement compris entre 50 % et 70 % du prix de vente du bien initial.
Tous les mois vous payez des taux d’intérêt fixe ainsi que la mensualité du nouveau crédit immobilier. Le prêt relais adossé est lui recommandé aux emprunteurs qui souhaitent payer une mensualité de remboursement proportionnelle à leur capacité d’endettement.

Qu'est-ce-que le prêt relais franchise totale ?

C’est le même cas de figure que le prêt relais adossé : vous empruntez une somme supérieure au bien que vous vendez. Il est, lui aussi, associé à crédit immobilier à long terme.
La différence réside dans le fait que vous remboursez les intérêts en une seule fois (au lieu de mensuellement). Ainsi nous parlons de période de “franchise totale”, ce qui signifie que vous ne payez pas d’intérêts durant la franchise, période qui peut atteindre 12 mois. Une fois votre bien vendu : vous soldez vos intérêts avec un seul paiement.
Ce montage financier a pour principal avantage d’alléger vos charges mensuelles pendant la transition entre les deux biens.

Quelle est la durée de remboursement des différents prêts relais ?

  • Pour un prêt relais sec

    2 ans de remboursement au maximum sont appliqués.

  • Pour un prêt relais adossé

    2 ans, à la suite desquelles le prêt immobilier classique démarre.

  • Pour un prêt relais en franchise totale

    Le crédit a pour durée totale 24 mois avec une période de franchise totale, c’est-à-dire que vous remboursez les intérêts à l’échéance du prêt en même temps que le capital emprunté, le tout en une seule traite. La durée de la franchise totale peut aller jusqu’à 12 mois. Au terme de ces 12 mois, si vous n’avez toujours pas vendu votre 1er bien et remboursé le prêt, vous payez mensuellement et durant les 12 mois suivants les intérêts dus majorés des intérêts cumulés de la 1ère année.

Comment calculer le prêt relais ?

Le calcul du prêt relais peut, de premier abord, paraître compliqué. Avec cet exemple simple, vous aurez la possibilité de mieux vous y retrouver et ainsi d’appliquer la formule à votre propre situation.

Exemple

Si le bien que vous mettez en vente s’évalue à 100K €. Et que vous devez toujours rembourser un capital de 50K €.Le nouveau bien que vous souhaitez acheter vaut 200K €.

Voici la formule de calcul du prêt relais:

Estimation du bien x 70 % - Capital Restant Dû

Dans notre exemple : 100K € x 70 % - 50K € = 20K €. Le montant du prêt relais est de 20K €.

Pour calculer le montant du prêt principal :

(Prix nouveau bien - Prêt relais) + Capital Restant Dû + Prêt Relais

Dans notre exemple :

(200K € - 20K €) + 50K € + 20K € = 180K € + 50K € + 20K € = 250K €

250K € correspond donc à la somme du prêt principal.

Une fois votre bien vendu, vous pourrez solder le prêt relais de 20K € (100K € - 20K € = 80K €). Avec les 80K € restant de la revente de votre ancien bien vous allez rembourser le capital restant dû de ce même bien soit 50K €.

Vous disposerez donc de 30K € à injecter dans le prêt principal par remboursement anticipé, ou alors que vous pouvez épargner.

Quel est le taux pour un prêt relais sec ?

Pour un prêt relais sec, les taux sont généralement plus élevé que les autres types de crédit relais. En effet, la durée de remboursement étant très courte - comptez généralement un maximum de 2 ans - les taux sont donc plus importants.

Le taux du prêt relais est très avantageux, puisqu’il est généralement inférieur à celui d’un crédit immobilier classique.

Comment obtenir un prêt relais ?

Le processus des banques concernant le prêt relais, s’apparente à celui des crédits immobilier. Ainsi, les banques vont s’attarder sur votre situation financière : ainsi ne payant que les taux d’intérêts jusqu’à la vente du bien, ces mensualités seront incluses dans les “charges” et entreront dans le calcul du taux d’endettement. Les banques seront vigilantes à ce que vous ne dépassez pas les 33 % maximum d'endettement.

Comment changer son prêt relais en prêt classique ?

Il n’est pas possible de changer son prêt relais en prêt immobilier. Mais il est possible de négocier avec sa banque pour le changer en prêt classique. Comme vous l’avez compris, vous avez deux ans pour vendre votre maison et rembourser le prêt relais. Mais il peut arriver que tout ne se passe pas comme prévu. En effet, un train qui ne passe plus, un chantier imprévu, une construction qui change le vis-à-vis, et bien d’autres raisons peuvent retarder la vente de votre bien immobilier.

Si vous vous retrouvez dans cette situation, il est important de vous tourner vers votre banque afin de trouver une solution, entre autres :

  • Rallonger la durée du prêt relais
  • Baisse du prix de vente de votre bien
  • Mettre en location le nouveau bien pour supporter les charges

Comme il est important que vous ne dépassiez pas le taux maximum d'endettement recommandé (33 %), la banque sera généralement ouverte à une solution d’ultime recours. Car transformé votre crédit relais en crédit classique entraîne souvent l’emprunteur dans une situation financière difficile.

Comment faire une simulation de prêt relais ?

En remplissant le formulaire, vous avez la possibilité de vous faire rappeler gratuitement par un ou une de nos conseillers spécialisé en crédit immobilier. Expert(e)s dans ce domaine, ils répondront d’abord à toutes vos questions concernant vos besoins en crédit, puis ils ou elles vous proposeront la meilleure offre de prêt relais correspondant parfaitement à votre situation.

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