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Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier ?
Si vous rêvez d’acheter votre première résidence principale, il faut savoir que l’obtention d’un crédit immobilier est souvent soumise à diverses conditions. En effet, pour limiter les risques qu’elles prennent, les banques font une recherche sur le profil de l’emprunteur, évaluent sa solvabilité et les garanties de ce dernier. Pour augmenter les chances d'obtention de crédit, il est essentiel de bien préparer son dossier de demande de prêt. Les conditions pour avoir un crédit immobilier sont les suivantes :
- La situation financière
Le critère qui influe le plus sur la décision des banques est le montant des revenus. Pour évaluer votre situation financière, les banques vérifieront vos fiches de paie ainsi que l’ensemble de vos sources de revenus. Si vos revenus sont peu élevés mais que vous disposez d’un apport personnel conséquent, vous augmentez aussi vos chances d’obtenir le crédit immobilier. L'apport personnel est d'ailleurs lui aussi une variable importante.
Une fois l’ensemble des revenus connus, la banque s’intéressera à votre endettement. Sont inclus dans l’évaluation de votre endettement :
- les prêts en cours (prêt auto, personnel…)
- les loyers de votre logement
- les impôts
- les assurances (voiture, habitation, etc).
Toutes ces charges seront additionnées pour mesurer votre taux d’endettement. Généralement les banques accordent le crédit lorsque ce taux ne dépasse pas les 33%. Cependant, il peut arriver que les banques accordent le crédit à des personnes dont le taux d’endettement est au-dessus de 33% dans les cas suivants :
- les salariés de la fonction publique (gendarmes, enseignants etc) peuvent avoir un taux d’endettement allant jusqu’à 38%
- les hauts revenus peuvent supporter un taux d’endettement allant jusqu’à 60% si la banque estime que le reste à vivre est conséquent
- lorsque le prêt est étalé sur une courte durée
- La situation professionnelle
Les banques préfèrent accorder le crédit à un salarié en CDI qui a une certaine ancienneté au sein de son entreprise. Très souvent, les personnes en CDD n’obtiennent pas de crédit. Le contrat de travail ayant la cote auprès des banques est le contrat de fonctionnaire titularisé.
- Ne pas être fiché à la Banque de France
Pour éviter les individus à risque, la banque consulte auprès de la Banque de France le fichier Central des chèques et le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). Par conséquent, si vous avez une procédure de surendettement en cours ou si vous êtes interdit bancaire alors remettez votre projet d’achat immobilier à des jours meilleurs.
- Les garanties
Lors d’un achat immobilier, les établissements de crédit exigent des garanties. On distingue en termes de garanties crédit immobilier le nantissement, le gage, l’hypothèque, le privilège et la caution (qui peut être simple ou solidaire).
- L’état de santé
Théoriquement, l’état de santé de l’emprunteur n’est pas une information essentielle pour l’obtention d’un prêt immobilier, mais dans les faits pour obtenir un crédit, il faut souscrire une assurance emprunteur. Remplir un questionnaire de santé est obligatoire pour la souscription de l’assurance prêt. Or des problèmes de santé peuvent entrainer le refus de l’assurance (et donc du crédit immobilier ) ou une augmentation importante des primes. Pour faciliter l’accès à l’assurance et au crédit aux personnes présentant un risque aggravé de santé, la convention AERAS a été mise en place.
Les banques ont certes d’autres critères qu’elles prennent en compte pour attribuer un crédit immobilier mais en général si les conditions citées plus haut sont réunies, la probabilité de se voir accorder un prêt immobilier est élevée.
Conditions d’obtention d’un prêt immobilier sans apport
Selon Laurent Merlière, responsable du département engagements instruction crédits au Crédit Agricole Touraine Poitou : « emprunter sans apport est une réalité aujourd’hui marginale surtout pour l’acquisition de la résidence principale ». Bien que ce soit un fait marginal, il est possible d’obtenir un crédit immobilier sans apport personnel.
L’apport personnel permet de moins s’endetter dans le sens où les taux d’intérêts proposés par la banque sont moins élevés et la durée d’endettement moins longue. Plus votre apport est important, meilleur sera le taux d’intérêt proposé. L’apport personnel permet également de couvrir des frais liés à l’acquisition immobilière tels que les frais de notaire. Cependant, certains établissements de crédits accordent jusqu’à 110% du prix de la future résidence pour couvrir les frais qui sont normalement couverts par l’apport.
Pour prétendre à un crédit immobilier sans apport, il faut avoir un solide dossier : l’âge, la stabilité professionnelle, le niveau de revenus sont des critères essentiels pour l’établissement de crédit. Par ailleurs, n’hésitez pas à préparer un plan de financement et un bon argumentaire pour rassurer la banque. Les catégories d’emprunteur pouvant béneficier d’un crédit sans apport sont :
- Les jeunes récemment entrés dans la vie active
- Les emprunteurs qui disposent d’une solide épargne mais qui pour certaines raisons préfèrent ne pas utiliser leurs placements
- L’investisseur qui plus il emprunte, plus il déduit plus il réduit sa base imposable.
Si jamais vous avez obtenu des prêts aidés, utilisez-les comme apport personnel. Selon votre situation, vous pouvez bénéficier du PTZ, du Prêt Action Logement ou encore le prêt d’accession sociale sont autant d’aides fournies par l’Etat ou les collectivités pour financer en partie l’achat immobilier. Pour trouver une banque proposant des crédits immobiliers sans apport, remplissez notre formulaire ci-dessous. Service gratuit et sans engagement !
