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Acheter sans apport : comment s'y prendre ?

Que vous soyez jeune ou plus installé dans la vie, vous pouvez avoir le projet d’acheter un bien immobilier. Mais voilà, votre épargne est encore insuffisante malgré les efforts pour économiser de l’argent. Plutôt que d’attendre encore une décennie avant d’obtenir un prêt immobilier, vous pouvez convaincre la banque de vous prêter de l’argent même sans apport personnel.

Acheter sans apport : les conditions pour obtenir un prêt immobilier ?

Acheter sans apportPour obtenir un prêt immobilier, il faut que vous puissiez répondre de votre capacité de remboursement et de solvabilité. Les banques toujours frileuses, prêtent de l’argent sous certaines conditions de revenus, d’épargne et de dépenses. Elles évaluent le montant que vous pouvez rembourser. Pour cela elles vont prendre en compte :

  • Vos revenus : régularité, montant,
  • Votre apport : épargne,
  • Vos capacités à épargner,
  • Votre profession,
  • La gestion du compte courant.

Certaines banques accordent plus facilement un crédit si vous ouvrez un compte courant ou si vous êtes déjà client chez cette banque. Attention, une ordonnance du 1er juin 2017 s'appliquant aux prêts émis depuis le 1er janvier 2018 limitera à 10 ans l'obligation de domiciliation des revenus.

Il est important de démontrer que la banque peut avoir confiance en vous. Bien sûr si vous êtes marié, en CDI, que vous n’avez aucunes dettes et que vous apportez votre épargne, il y a beaucoup de chances d’obtenir un crédit immobilier. Mais qu’en est-il si vous n'avez pas d'apport personnel ?

Acheter sans apport : qu’est-ce qu’un apport personnel ?

Un apport personnel est un atout voire une obligation pour certaines banques puisqu’il justifie de votre capacité à épargner au quotidien, donc à gérer vos dépenses de façon autonome et indépendante. En général, la banque réclame 10% d’apport lorsqu’elle finance à 100% le bien immobilier. Les 10% correspondent aux frais annexes à l’achat immobilier (frais de notaire, frais de dossier et frais d’agence, etc…). Un apport personnel est en général un montant d’épargne. Il peut s’agir de compte d’épargne :

  • PERP
  • Livret A
  • Assurance vie
  • Compte courant.

Si vous possédez déjà un bien immobilier, vous pouvez le faire hypothéquer. Si vous êtes en train de le vendre, vous pouvez lier la vente de ce bien immobilier à l’achat d’un nouveau bien immobilier. Il s’agit du prêt-relais. Cela vous évitera d’avoir deux crédits immobiliers.

Si la banque octroie un prêt à 110%, elle finance alors l’intégralité du bien immobilier et des frais annexes. Un prêt à 110% est un crédit immobilier sans apport personnel.

Acheter sans apport équivaut à montrer à la banque votre capacité de gestion de vos dépenses

Demander un crédit immobilier sans apport personnel, c'est montrer votre capacité de gestion de dépenses mais aussi :

  • une bonne gestion du compte courant : il est important de ne pas avoir de découvert. Les banques octroient plus facilement un crédit à une personne au revenu moins élevé mais à qui il reste un peu d’argent à la fin du mois, qu'à quelqu’un avec des moyens plus élevés mais qui est à découvert au 15 du mois ;
  • être résident français : il faut justifier d'une résidence en France et que vous ne comptez pas disparaitre du jour au lendemain ;
  • avoir une stabilité professionnelle : un CDI est toujours mieux vu par une banque, du moment où le salarié prouve son attachement à l’entreprise par son ancienneté. Pour les artisans, commerçants et les libéraux, il est recommandé de prouver le suivi de l’activité entre 3 et 5 ans (découvrez d'ailleurs notre article sur le prêt immobilier pour autoentrepreneurs) ;
  • avoir un dossier complet : en effet si vous avez tous les documents justificatifs (deux derniers avis d’imposition, trois derniers bulletins de salaire, trois derniers relevés de compte en banque, justificatif d’identité, justificatif de domicile), la procédure ira plus vite.

Plus le dossier sera monté rapidement, et plus la réponse sera rapide. La banque se fie évidemment à vos revenus et au reste à vivre que vous arrivez à mettre de côté. Cependant, une bonne impression n’est pas à négliger et la constitution d'un dossier impeccable augmentera vos chances de voir votre crédit immobilier sans apport personnel accepté.

Une autre solution pour obtenir un prêt sans apport personnel est d’acheter un bien immobilier qui sera facile à revendre. Voilà pourquoi un projet d’achat en pleine campagne sera moins intéressant que l’achat d’un bien immobilier dans une grande ville ou dans une zone en plein essor (comme le Grand Paris).

Vous pouvez aussi impliquer vos proches dans l’affaire. La caution offre une garantie de paiement de vos proches si vous n’arrivez pas à rembourser les mensualités.

Bon à savoir

Il est plus facile d’obtenir un crédit immobilier sans apport personnel si :

Acheter sans apport : les aides publiques

Un apport personnel peut être une aide de l’Etat. Dans ce cas vous devez être éligible à l’une de ces aides :

  • PTZ+ (prêt à taux zéro),
  • PEL (Prêt épargne logement) : ne peut être débloqué qu’après 4 ans. Il permet de bénéficier d’une prime versée par l’Etat. C’est un produit d’épargne,
  • CEL (Compte Épargne Logement) : il est possible d’obtenir un crédit immobilier avec un taux d’emprunt préférentiel. Une prime de l’Etat est également versée,
  • PAS (Prêt d’accession sociale) : pour les familles au revenu modeste. Il peut financer l’intégralité de l’opération. S’adresser à une banque qui a passé une convention avec l’Etat,
  • Prêt conventionné immobilier classique : accordé par une banque ayant passé une convention avec l’Etat. Il peut donner droit à une aide personnalisée au logement (APL),
  • Aides personnalisées au logement (Aides de la CAF, Aides des régions pour réduire le montant des mensualités),
  • Prêt « Action Logement » : déblocage de la participation si vous êtes salarié / 1% logement (accordé aux salariés du privé dans les entreprises de plus de 10 salariés sauf secteur agricole adhérents au CIL (Comité Interprofessionnel du logement) / prêt pour les fonctionnaires (n’est accordé qu’en complément d’un prêt conventionné ou d’un prêt d’accession sociale sur conditions de revenus. S’adresser à son employeur) / prêt des collectivités territoriales (s’adresser à la mairie ou au conseil départemental) / prêt des caisses de retraite complémentaire et des mutuelles (s’adresser à votre caisse de retraite complémentaire ou de mutuelle),
  • un complément de prêt accordé aux Français rapatriés d'outre-mer titulaires d'un titre d'indemnisation.

Il est possible voire obligatoire de les combiner. En général ce sont les instituts financiers qui proposent ces aides publiques de l’Etat. Il suffit donc de leur demander si elles ont une convention avec l'Etat pour en bénéficier. En général, elles sont accordées sur conditions de ressources mais elles contribuent à obtenir un crédit immobilier sans apport personnel.

Acheter sans apport : comparez les offres 

Il est important de comparer les offres des banques car faire jouer la concurrence vous donnera une idée des conditions d’emprunt.

Certains instituts financiers ayant passé une convention avec l’Etat ou proposant des prêts-relais ne demanderont pas d’apport personnel. En fonction de votre profil, de vos revenus et de votre capacité à épargner ou même du projet d’achat (loi Pinel, accès à la propriété), nous vous recommandons de prendre contact avec un courtier qui va étudier pour vous les différentes offres.

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