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Frais de garantie prêt immobilier : comment réduire le coût de votre crédit ?

Emprunter de l’argent à une banque, ou à un autre établissement financier, implique toujours des frais supplémentaires au remboursement du capital prêté. En effet, le coût d’un prêt immobilier inclut à la fois la somme totale prêtée, le taux d’intérêt appliqué au crédit, et divers frais. Les « frais annexes » du prêt immobilier regroupent des frais de dossiers, les frais liés à l’assurance emprunteur (obligatoirement souscrite et rattachée au prêt), les frais de garanties prises par la banque prêteuse (hypothèque, caution etc.), et d’éventuelles pénalités en cas de remboursement anticipé (par exemple lors d’une renégociation de prêt). Quelles sont donc les astuces pour obtenir un coût global minimal de son prêt immobilier ?

Négocier les frais de garantie prêt immobilier et autres frais

Frais de garantie pret immobilierLes frais découlant du taux d’intérêt sont les plus élevés parmi tous les frais annexes au prêt immobilier. Ainsi, essayer d’obtenir un taux le plus bas possible est la première démarche à faire pour réduire le coût global du prêt. Le taux accordé par les banques varie toutefois selon l’évolution du marché de l’immobilier. D’autres frais supplémentaires considérables sont aussi engendrés par la prime de l’assurance prêt immobilier. Cette assurance, non imposée par la loi mais rendue obligatoire dans la pratique par les banques, garantie à l’organisme prêteur de percevoir la mensualité de remboursement du prêt immobilier en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur. Le calcul du montant de la prime est variable selon les banques. Certaines le calculent en pourcentage en fonction du capital global emprunté (de 0,2 à 0,5%).

D’autres le calculent en pourcentage en fonction du capital restant dû au fur et à mesure du remboursement (au fil des mois, le montant restant dû diminue, et par la même occasion le risque pris par la banque). Par conséquent, la prime de l’assurance diminue progressivement en même temps. Et enfin, la troisième et dernière possibilité : d’autres banques encore calculent la prime en un montant fixe par tranche de capital emprunté (par exemple : 4 euros par an pour 1000 euros empruntés).

Viennent s’ajouter ensuite les frais de dossiers. Ce sont des frais également variables, laissés au bon vouloir de la banque qui vous accorde le prêt immobilier. Ils peuvent être facturés de manière forfaitaire, ou bien être sous forme de pourcentage selon le montant du capital restant dû. Mais parfois, certaines banques n’en appliquent pas. Tout est une question de négociation. Enfin, les garanties. Les banques facturent des frais appelés « garanties » pour se protéger contre d’éventuels impayés. Elles sont au nombre de trois : l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers et la caution (donnée par un établissement spécialisé). Pour les deux premières garanties, la conclusion du crédit immobilier doit obligatoirement être faite devant un notaire. Les dépenses occasionnées par la présence du notaire, en plus des droits d’enregistrement, sont à la charge de l’emprunteur. Elles représentent environ une valeur de 2% du capital emprunté. Le privilège est de manière générale un peu moins onéreux que l’hypothèque. C’est une garantie qui permet à la banque, non remboursée par l’emprunteur, de faire vendre le bien pour être payée sur son prix (en savoir plus ici).

La caution, quant à elle, ne nécessite pas de notaire. L’emprunteur à la place doit verser une commission de caution (entre 150 et 600 euros) et une participation au « fonds mutuel de garantie » (FMG). Cette FMG est à hauteur de 0,8% du capital emprunté, plus une somme forfaitaire de 200 euros. A la fin du prêt, certaines sociétés de cautionnement reversent 75% de la FMG à l’emprunteur.

Faire jouer la concurrence, une solution toujours payante pour réduire les frais de garantie prêt

Faire jouer la concurrence en comparant toutes les offres disponibles sur le marché et proposées par différentes banques, établissements financiers et courtiers en immobilier, s’avère généralement payant. Même si les taux dépendent de facteurs externes à la volonté des banques, tels que l’OAT à 10 ans (pour les emprunts à taux fixes), la différence entre deux organismes bancaires peut être considérable. En effet, le taux varie également selon la marge de la banque et les frais de fabrication du prêt en soi (salaires des employés etc.).

Toutefois, un autre critère a également de l’importance dans la décision de la banque pour la négociation du taux d’intérêt qui sera appliqué au prêt immobilier : votre profil d’emprunteur, dénommé aussi comme le taux d’endettement, c’est-à-dire votre capacité à rembourser le prêt. Concrètement, cela signifie que plus le profil de l’emprunteur est risqué pour la banque (donc son taux d’endettement élevé), et plus le taux d’intérêts sera élevé. Il est aussi possible de négocier les frais engendrés par l’assurance emprunteur en procédant à une délégation d’assurance, c’est-à-dire en souscrivant cette assurance auprès d’un établissement concurrent à la banque accordant le prêt immobilier.

L’emprunteur n’est pas obligé de conclure l’assurance liée à son crédit avec sa banque, et peut légalement souscrire chez un assureur concurrent si les garanties incluses au contrat sont équivalentes à celles offertes par la banque prêteuse. Très souvent, la délégation permet de réaliser des économies considérables car la prime calculée est généralement moins élevée que celle exigée par les banques.

De même pour les garanties prises par la banque, vous pouvez choisir la formule la moins chère en comparant le coût global du prêt envisagé selon chacune des options, en incluant la probabilité d’un éventuel remboursement anticipé, qui engendrerait des frais de pénalités ; ces frais sont cependant négociables. Avoir un apport personnel peut également faire diminuer le coût global du prêt immobilier. Il permet d’emprunter un capital moins grand, engendrant automatiquement un taux d’intérêts moins élevé puisque le risque encouru par la banque sera moins important. Simulez votre prêt immobilier via notre formulaire ci-dessous :

 

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