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Le compromis de vente : une étape essentielle dans le processus d'achat immobilier

Ca y est, vous avez trouvé la maison de vos rêves, et vous êtes sur le point de sauter le pas puisqu'il faut signer le compromis de vente. Mais avant de vous engager (vendeur et acheteur) à conclure la vente à un prix déterminé en commun, il est essentil de savoir ce que c'est un compromis de vente et de comprendre son intérêt.

Compromis de vente : qu'est ce que c'est ?

Le compromis de vente est un avant-contrat de vente entre l’acheteur et le vendeur, tout comme la promesse de vente. En général, la promesse de vente précède le compromis de vente dans le processus d’achat d’un bien immobilier.

Ce contrat engage l’acheteur et le vendeur à conclure la vente à un prix déterminé. De façon juridique, le compromis est un acte de vente. Le compromis de vente va être un recueil des obligations et des engagements des deux parties.

Pour une meilleure protection des parties, des clauses peuvent y être ajoutées telle que la condition suspensive ou encore la clause de dédit. La condition suspensive est une clause qui lorsqu'elle ne se réalise pas invalide le pré-contrat (par exemple si l’acheteur n’obtient pas de prêt immobilier).

Quant à la clause de dédit, elle permet à l’une des parties de renoncer sans motif à la vente (et donc de sortir contractuellement du compromis de vente) à condition de verser une somme d'argent. Cela représente donc une indemnisation de l'autre partie pour s'être retracté.

 

Comment se passe le compromis de vente ?

Le compromis de vente est un avant-contrat, celui précédent l’acte de vente. Et même si l’on parle d’un avant-contrat, il n’en est pas moins un vrai contrat avec des conséquences juridique. Il est le fruit de l’engagement des deux parties, du vendeur et de l’acheteur comme le cite l’art. 1589 du Code Civil : « Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix ».

Les parties engagées dans la vente sont celles qui signent le compromis de vente. Il y aura donc autant d’exemplaires que de parties. C’est l’agent immobilier ou le notaire qui fixe un rendez-vous dans son bureau pour rassembler les deux parties contractantes qui vont accepter signer le contrat. Ce même contrat va être réitéré par le notaire ou l’agent immobilier, c’est-à-dire qu’il va être rédigé sous sa forme authentique notariale. 

Compromis de vente

Est-il obligatoire de signer un compromis de vente ?

L’intérêt de signer un compromis de vente devant un notaire est d’avoir un pré-contrat qui déterminera alors tous les aspects de la vente, protégeant les parties de désistement. Malgré tout, et étonnamment, le compromis de vente n’est pas obligatoire légalement. Cependant il n’en reste pas moins indispensable.

Le compromis de vente a valeur de contrat au niveau juridique, ce qui fait qu’il protège le vendeur et l’acquéreur de désistement imprévu. Il détermine les conditions préalables au contrat. Tous les désaccords entre le vendeur et l’acquéreur peuvent être régulés grâce à des négociations qui seront fixées dans un compromis de vente. Comment ? Grâce aux clauses que l’on peut ajouter sous l’œil professionnel du notaire ou de l’agent immobilier.

Si l’une des parties refuse de respecter les termes du contrat, l’autre partie peut l’attaquer en justice. D'où l'intérêt de faire appel à un professionnel du droit qui pourra tempérer les attentes de l’une des parties et rédigé un contrat en accord avec la réglementation, c’est-à-dire qui ne fera pas de tort à une des parties prenantes.

Quelle différence entre promesse de vente et compromis de vente ?

La promesse de vente précède le compromis de vente. Aussi appelée Promesse Unilatérale de Vente, c’est-à-dire qu’elle oblige seulement le vendeur à respecter ses engagements. L’acquéreur a donc du temps pour se demander s’il veut vraiment acheter ou décliner l’offre de vente.

Il peut néanmoins commencer à partir de la promesse de vente à chercher un crédit immobilier. Les différences entre la promesse de vente et le compromis de vente sont les suivantes :

  • Contrat unilatéral vs contrat bilatéral

La promesse de vente est l’engagement du vendeur de ne pas vendre le bien immobilier dans un laps de temps donné. C’est un contrat unilatéral car l’acheteur peut se désister à tout moment, alors que le vendeur est lié à sa promesse de ne pas céder le bien immobilier à un autre acheteur pendant une période définie dans le contrat.

Le compromis de vente est un acte de vente dans lequel les deux parties (acheteur et vendeur) s’engagent mutuellement l’un envers l’autre à l’achat ou la vente du bien.

  • Enregistrement auprès des services fiscaux / non-enregistrement

La promesse de vente, pour être valable, doit être déclarée auprès des services des impôts dans les dix jours qui suivent la signature. On parle d’un acte sous seing privé. De plus, l’acquéreur doit verser les droits d’enregistrement de l’ordre de 125€.

Le compromis de vente ne nécessite pas d’enregistrement auprès des impôts. Si le vendeur ou l’acheteur se désiste, alors celui qui se désiste encourt des poursuites judiciaires. Cependant l’acquéreur est tenu de verser un acompte entre 5 et 10% du prix de vente pour s'assurer de l'acquisition future du bien.

Si la vente est réalisée alors l'acquéreur n'aura plus qu'à s'acquitter du reste à payer. En cas de rétractation dans les délais, l'acompte sera reversé. Cela est aussi valable lorsqu'une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai prévu.

Si la promesse de vente inclut un droit de rétractation de la part de l’acheteur, sachez qu’il est possible de se rétracter après la signature d’un compromis de vente. Depuis le 15 août 2015, la loi protège l’acquéreur non professionnel. Ce dernier a un délai de 10 jours pour se rétracter sans en donner le motif. Dans ce cas, il faut respecter les délais d’envoi du courrier sous peine de pénalités pour l’acquéreur.

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