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La garantie crédit immobilier, c’est quoi ?

Tout sur la garantie crédit immobilierLorsque la banque octroie un crédit à un particulier, elle voudra s’assurer de revoir le montant prêté. L’assurance crédit immobilier encore appelée assurance emprunteur assure alors le remboursement des mensualités dues de l’emprunteur en cas d’invalidité, d’incapacité, de décès ou de perte d’emploi. La garantie crédit immobilier, quant à elle, n’est pas une assurance souscrite auprès d’un assureur ou de votre banque. Une garantie crédit immobilier permet au banquier de se protéger en cas de défaillance dans le remboursement. C’est un dispositif officiel et juridique, qui prend effet si l’emprunteur ne peut plus restituer la somme d’argent empruntée. Dans le cas de l’acquisition d’un bien immobilier, le banquier impose une garantie crédit immobilier obligatoire. Les garanties crédit immobilier peuvent être divisées en deux types :

  • La garantie crédit immobilier réelle : Hypothèque, privilège en cas de défaillance de l’emprunteur, nantissement … La garantie crédit immobilier réelle consiste à saisir un certain bien (souvent le bien du prêt immobilier) afin de rembourser le montant dû en cas de défaillance. L’emprunteur n’étant plus capable de rendre le crédit, la banque se saisit du bien défini dans le dispositif juridique afin de récupérer les fonds octroyés
  • La garantie crédit immobilier personnelle :
    La forme de garantie crédit immobilier personnelle la plus connue est le cautionnement. Cette technique revient à déterminer une ou plusieurs personnes qui seront contraintes à rembourser la dette si l’emprunteur n’est plus en mesure de le faire. Voici donc les différentes caractéristiques d’une garantie crédit immobilier en détail.

L’hypothèque, la garantie crédit immobilier traditionnelle

  • Le droit réel du banquier sur un bien immobilier remis en garantie
  • Cette garantie crédit immobilier coûte cher, étant donné qu’il faut prendre en compte la taxe de publicité foncière et les frais de notaire et d’enregistrement au bureau des hypothèques
  • La solution la plus onéreuse pour les banques

Si l’emprunteur ne peut plus verser les échéances, alors, afin de récupérer le montant prêté, le créancier a le droit de récupérer le bien immobilier déterminé dans le contrat et de le revendre. Pour un crédit professionnel, le bien peut être soit l’immeuble à financer, soit un autre bien immobilier appartenant à l’entrepreneur ou une tierce personne. L’hypothèque représente la garantie crédit immobilier réelle la plus chère, mais aussi  une des plus répandues. Il s’agit d’un acte notarié, pour lequel le recours à un notaire est donc indispensable. Ainsi, le coût de l’hypothèque comprend :

  • la garantie crédit immobilier,
  • les frais d‘enregistrement et de timbres auprès du Bureau des hypothèques,
  • la contribution de sécurité immobilière (autrefois nommée « salaire du conservateur des hypothèques ») évaluée à 0,05 % du crédit,
  • les émoluments du notaire,
  • la TVA,
  • la taxe de publicité foncière qui s’élève à 0,715 % du crédit.

la garantie crédit immobilier hypothèqueL’inscription hypothécaire est valable pendant toute la durée de l’emprunt et maintenue un an après la fin du prêt. Ensuite, elle s’éteint automatiquement, sans formalité ni frais nécessaires. Boris Vienne, notaire de Toulouse précise dans lemonde.fr que pour un prêt immobilier de 200 000 euros, il faut compter une hypothèque de minimum 3000 euros, donc représentant au moins 1,5 % du montant total du prêt, hors frais de mainlevée. Néanmoins, les prêts à taux zéro, les prêts PEL et les prêts conventionnés, tels que le prêt PAS encore appelé prêt à l'accession sociale sont exonérés de la taxe de publicité foncière et les émoluments de notaires sont plus bas. Il existe des frais fixes, ainsi, plus le montant du crédit est haut, moins la garantie hypothèque coûtera cher.

L’hypothèque et la mainlevée

Un crédit dure en moyenne 15 à 20 ans et donc, il est possible que, pour une raison x, l’emprunteur se voit obligé ou souhaite revendre le bien immobilier. Dans ce cas s’applique la mainlevée. La mainlevée correspond à un acte, attestant que le débiteur, donc l’emprunteur, a complètement remboursé le crédit à l’établissement bancaire, dit créancier, avant l’échéance prévue du contrat et qu’il y a donc changement de bénéficiaire. La mainlevée est obligatoire et coûte cher. Elle peut être effectuée soit par remboursement anticipé du capital restant dû, soit par demande de transfert de l’hypothèque, en renégociant le crédit. Dans ce dernier cas, l’emprunteur souhaite revendre son logement pour acquérir un autre bien immobilier. Renégocier le crédit revient moins cher que faire valoir une levée d’hypothèque et la mise en application d’une nouvelle garantie crédit immobilier. Rembourser le capital restant dû avant le terme prévu génère des frais supplémentaires d’1 à 2 % du capital dû.

Le privilège de prêteur de deniers, la garantie crédit immobilier moins chère

  • Ne concerne que les biens immobiliers anciens, non en construction
  • Aucune taxe de publicité foncière n’est appliquée
  • Acte notaire
  • Pas de frais d’enregistrement requis

Le principe du privilège de prêteur de deniers est identique à celui de l’hypothèque. Si l’emprunteur ne peut plus prendre en charge le remboursement de son crédit, alors le créancier peut saisir le bien et le vendre, afin de récupérer son capital prêté. La seule différence entre l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers (PPD) est la suivante : le PPD ne peut qu‘être appliqué pour des biens déjà existants et non pour un bien neuf ou ancien, dont la construction n’est pas finie, des travaux de construction ou encore pour un prêt relais. Le plus grand avantage du PPD est celui qu’il est exonéré de taxe de publicité foncière, bien qu’il fasse l’objet d’un acte notarié.

 

Le cautionnement, la garantie crédit immobilier personnelle préférée des banques

  • Pas de frais d’inscription à la conservation des hypothèques
  • Pas d’acte notaire donc pas de frais de notaire
  • Saisie immobilière en cas de non-paiement
  • Pas de mainlevée
  • Remboursement partiel voire intégral des contributions versées à la société de caution
  •  Solution la plus sécurisante pour la banque

Le cautionnement : la garantie crédit préférée des françaisIl existe deux types de cautionnement, dont la caution solidaire d’un particulier et la caution mutuelle. Dans le premier cas, une personne est déterminée et devra prendre le relais si l’emprunteur se trouve dans l’incapacité de rembourser le prêt, par exemple un membre de la famille de l’emprunteur. Dans le cas d’une caution mutuelle, une société se porte garante du remboursement auprès de l’établissement de crédit. Selon le profil de l’emprunteur, la nature et durée du prêt et le montant de l’emprunt, le créancier peut soit accepter, soit refuser la garantie de cautionnement. Avant même d’approuver cette garantie crédit immobilier, la banque doit agréer la société de caution. Certains organismes sont directement affiliés aux banques, par exemple la SACCEF (Caisses d’Épargne), la SOCAMI (Banque populaire), le CMH (Crédit Mutuel) ou la CAMCA (Crédit Agricole). Pour tout emprunteur exerçant une fonction publique, certaines mutuelles de la Fonction publique peuvent porter caution, ainsi que la CASDEN pour les salariés travaillant dans l’éducation nationale.

Si l’emprunteur ne peut plus rembourser l’emprunt, alors l’organisme de caution verse le capital dû puis il se retournera contre le débiteur afin de se faire rembourser, que ce dernier restitue cette somme via des délais de paiement amiables ou encore en faisant saisir le bien immobilier.
Le fonctionnement des sociétés de caution se base sur un principe de mutualisation des risques. En échange de cotisations de la part de l’emprunteur dans un fonds de garanties, l’organisme s’engage à payer les dettes en cas de défaillance dans le remboursement. Ces contributions versées à la société mutuelle comprennent d’une part la commission pour la société même, dite commission de caution, en pourcentage du crédit ou en tant que montant forfaitaire, et une participation au fonds de garanties. Sa marge est donc constituée d’une partie de la caution. La caution mutuelle permet de contourner les frais de mainlevée et de notaire et peut garantir un bien neuf ou ancien. Il représente environ 1,125 du coût du prêt, c’est-à-dire que pour un crédit de 200 000 euros, la caution mutuelle coûtera environ 2250 euros. En fonction de la société de caution ou du type de prêt, classique ou règlementé, les contributions sont entre 0,5 et 2,5 % du crédit et peuvent êtres importantes au départ.

Remboursement de la caution mutuelle

Les contributions peuvent être remboursées à l’emprunteur, soit en partie soit intégralement. David Pombo, directeur de meilleurtaux.com en Île-de-France explique qu’ « en moyenne, cette restitution représente 35 % du coût de la garantie ». Les remboursements d’une garantie crédit immobilier varient en fonction de l’organisme de caution. Le Crédit Logement, acteur principal dans la garantie crédit immobilier rembourse en moyenne 75 % des contributions, la SACCEF ne restitue généralement rien. Bien que la caution mutuelle soit la garantie crédit immobilier préférée des banques, les sociétés de caution ont renforcé les conditions pour souscrire la garantie de caution mutuelle. Ces conditions sont semblables aux conditions pour obtenir un crédit au meilleur taux d’emprunt. Les profils des emprunteurs sont examinés plus en détail : le client doit avoir une solvabilité irréprochable.

Le nantissement, la garantie crédit immobilier modeste

Le nantissement est un contrat, qui affirme la remise d’un patrimoine ou d’un bien pour sûreté de la dette, qu’il s’agisse d’un logement, d’un contrat d’assurance-vie ou d’un placement. Ainsi, en cas de défaillance dans le remboursement, la banque peut se saisir de ce bien remis afin de se reconstituer la valeur du montant dû. Le nantissement du contrat d’assurance-vie est souvent appliqué pour le crédit in fine, étant donné que l’emprunteur ne paie que les intérêts pendant toute la durée du prêt puis le capital emprunté qu’à la fin du contrat. C’est donc une alternative à l’hypothèque ou la caution mutuelle, cependant, elle est réservée aux clients disposant d’une plus grande fortune. Quelle est la garantie crédit immobilier la plus employée ? En 2012, « 50 % des prêts immobiliers bénéficient d’une caution. 35 % ont recours à une hypothèque ou à un privilège de prêteur de deniers », précise Jean-Marc Vilon, directeur général du Crédit Logement dans le monde.fr.

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