SCPI : définition, fonctionnement

SCPI : avantages et inconvénients

Ce type d’investissement présente divers avantages :

• Accessible à toutes les bourses et flexible : contrairement à l’achat d’un bien immobilier qui nécessite un investissement important, acheter une ou quelques parts dans une SCPI coûte entre 500 et 1000 euros. L’achat peut se faire par apport personnel ou via un emprunt immobilier
• Mutualisation des risques d’impayés et de depreciation : puisque les SCPI détiennent un parc immobilier réparti sur différents locataires dans diverses zones géographiques, le risque de défaut d’un ou quelques locataires aura un impact relativement marginal
• Processus de revente des parts aisé 

Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, les investisseurs souscrivent des parts sur le marché dit « primaire » jusqu’à ce que la totalité du capital soit placé auprès du public (en cas d’augmentation du capital, de nouvelles parts sont émises). Une fois le capital atteint, les achats de parts ne se font que sur le marché secondaire. Quant à la revente des parts, elle se fait toujours sur le marché secondaire.

Au cas où l’investisseur souhaite revendre ces parts, il faudra avant tout trouver un acheteur. Pour cela, vous pouvez passer par la société de gestion qui réalisent ce type de transactions une fois par mois ou une fois par semaine (selon la périodicité fixée par la société de gestion) sur un marché dit de « confrontation ». Les prix des parts sont définis ici par la confrontation des ordres d’achat des futurs associés acquéreurs et des ordres de vente des associés cédants.

L’autre option (au cas où vous êtes pressés), c’est de vendre vos parts par vos propres moyens sur le marché du “gré à gré” (vous trouvez vous même un acquéreur). Le gestionnaire de la SCPI doit cependant être informé des transactions effectuées par les associés. Dans une SCPI à capital variable, il n’existe pas à proprement parler de marché secondaire puisque vous pouvez revendre vos parts à la société de gestion. Le processus de vente est dans ce cas plus aisé, favorisez donc les SCPI à capital variable. Les autres avantages d'une SCPI sont les suivantes :

• Aucune gestion, aucune trésorerie : les loyers qui vous sont reversés sont nets de tous frais et administrativement parlant, vous n’avez rien à faire excepté lire les bulletins trimestriels et les rapports annuels pour suivre l’évolution de la société de gestion
• Placement immobilier ayant une rentabilité stable et élevée : rendement moyen brut de 5%
• Cadre legal et réglementé : la SCPI est sous la responsabilité de l’Autorité des Marchés Financiers

Toutefois, avant d’envisager l’achat de parts dans une Société Civile de Placement Immobilier, il est essentiel d’identifier également les risques/inconvénients :

• Si le prix de la pierre s’effondre, les revenus redistribués par les SCPI baisseront. Par conséquent, il est essentiel de tenir compte de la valeur de realisation des parts (à comparer au prix d’achat), du rendement et de la pérennité avant d’acheter des parts de SCPI
• La durée d’investissement fortement recommandée est au minimum de 8 ans
• La fiscalité SCPI est celle de l’immobilier traditionnel : l’associé est imposé sur les revenus fonciers (principalement) et sur les plus values lorsque la SCPI vend un bien immobilier ou lorsque l’associé vend ses parts
• Les frais : les frais d’acquisition de parts de SCPI qui varient d’une SCPI à l’autre (entre 6 et 10% HT) et qu’on pourrait assimiler aux frais de notaire et d’agence. Les frais de gestion qui rémunèrent l’activité des SCPI. Ils correspondent à un pourcentage des loyers perçus et variant d’une SCPI à l’autre (entre 9 et 12% HT). Les frais de retrait ou cession : avec intervention de la SCPI, 4 à 8% HT du prix de vente d’une part. Sans intervention de la SCPI, 0,60 à 2% HT du prix de vente d’une part.
• La Société Civile de Placement Immobilier ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital.