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Achat immobilier en location vente
Quand on parle de devenir propriétaire en achetant un appartement, on pense automatiquement au contrat de vente classique signé bien souvent par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Ici, le versement du prix de vente se fait en un unique paiement, grâce notamment à l’obtention d’un prêt immobilier. Pourtant, d’autres possibilités existent, dont l’une d’entre elles s’appelle la « location-vente ». Celle-ci permet d’accéder à la propriété de manière progressive. Cette façon d’acheter un appartement est la plus répandue en France entre les particuliers.Qu’est ce que la location-vente ?
Le processus d’achat en location-vente est relativement simple à comprendre : il s’agit d’un transfert de propriété du bien immobilier loué. Deux contrats sont donc en jeu : l’un de bail et l’autre de vente. Des obligations et conditions légales sont par conséquent à respecter, comme par exemple la présence d’un notaire pour la conclusion du contrat de location-vente et sa publication au bureau des hypothèques. De même que le contrat doit obligatoirement stipuler entre autres :
- l’appartement concerné,
- le prix de vente et ses modalités de paiement,
- la date d’entrée en location,
- le montant de la redevance mensuelle (loyer et fraction du prix de vente),
- les garanties,
- les charges incombant au locataire-acheteur, etc.
Acheter un appartement en location vente : les types de location vente
On différencie deux types de location-vente :
- La « location-accession » : la loi du 12 juillet 1984 a mis en place une forme particulière de l’accession progressive à la propriété, appelée le location-accession. Elle est un contrat dit « sui generis », c’est-à-dire qu’il contient une option d’achat.
En effet, le locataire-acheteur pourra refuser le transfert de propriété à la fin de la période de location et se faire rembourser le prix qu’il a déjà payé. Le but du législateur en prenant cette loi est de protéger les particuliers locataires, l’option d’achat leur permettant de pouvoir décider seuls et de manière indépendante s’ils veulent acheter le logement ou non.
- La location-vente « classique » : le locataire-acheteur n’a pas la possibilité de décider seul de la conclusion définitive ou non de la vente une fois le contrat de bail arrivé à terme. S’il se rétracte, le propriétaire-vendeur peut le contraindre à lui verser des dommages et intérêts (si une promesse unilatérale d’achat est inclue au contrat de location-vente initial).
Le formalisme de l’accession progressive à la propriété est donc légèrement différent selon qu’il s’agisse d‘une location-vente classique ou d’une location-accession. Le contrat de location-vente classique est accompagné d’une promesse unilatérale ou bilatérale de vente. Les parties sont ainsi engagées et ne peuvent pas se désister sans verser des indemnités. Le contrat de location-accession n’est assorti d’aucun autre engagement quelconque. Dans les deux cas d’accession progressive à la propriété, le locataire-acheteur verse au propriétaire-vendeur une somme mensuelle globale de double nature : d’un côté, le loyer et de l’autre, le prix de vente de l’appartement. Le paiement du prix de vente est effectivement versé chaque fois, fractionné et répartit sur toute la durée de la location.
Acheter un bien immobilier en location-vente : les avantages
Le plus grand des avantages procuré par l’accession progressive à la propriété est que vous ne devez contracter aucun crédit immobilier. Par conséquent, pas besoin d’apport personnel pour pouvoir acheter un appartement, vous ne vous endettez pas auprès d’une banque. Acheter un appartement en location vente est effectivement la démarche la plus facile pour les particuliers qui deviennent pour la première fois propriétaires (les primo-accédants).
Pour réserver l’appartement, il suffit au locataire-acheteur de verser au propriétaire-vendeur 5% du prix de vente (dépôt préliminaire à la transaction). Ce paiement est moins difficile à verser que d’effectuer un apport personnel dans le cadre d’un crédit immobilier qui bien souvent s’élève à 30% du prix de vente. De plus, la location-vente étant considérée par la loi comme une opération de crédit soumise au régime des prêts à la consommation, le TEG (taux effectif global) s’applique, c’est-à-dire que les taux d’intérêts du contrat ne peuvent pas être supérieurs au TEG.
Dans de telles conditions, acheter un appartement en location-vente peut s’avérer plus intéressant avec la procédure de la « location-accession » qui accorde le droit d’option d’achat au locataire-acquéreur. En effet, cette forme de contrat lui octroie certains droits qui sont normalement réservés au propriétaire du bien, comme par exemple participer aux assemblées générales et aux réunions du syndicat de copropriété.
Toutefois, on observe un inconvénient concernant la confirmation de la vente de l’appartement de la part du propriétaire-vendeur. Ce dernier doit prévenir le locataire-acheteur dans un délai de 3 mois avant la fin du bail au plus tard, par lettre recommandée avec accusé de réception, si la vente aura lieu ou s’il se rétracte (même délai pour lever l’option d’achat par le locataire). Un préavis relativement court pour le locataire qui pourrait se retrouver sans logement au terme de son contrat de bail.
Il peut dans ce cas exiger du propriétaire de lui verser 3% du prix de vente de l’appartement pour le dédommager (en plus de lui rendre les sommes déjà versées). Cependant, si la situation est inversée et que le locataire refuse d’acheter l’appartement, le propriétaire peut lui aussi exiger un dédommagement, à savoir 1% du prix de vente (en cas de location-vente classique seulement).
