Investissement immobilier locatif : comment réduire ses impôts ?

Investir dans l’immobilier locatif consiste, comme son nom l’indique, à acheter un logement pour le mettre en location. Vous endossez ainsi le rôle de bailleur et ne prenez donc pas possession des lieux une fois la résidence achetée. L’un des objectifs d’un investissement immobilier locatif est de payer moins d’impôts. Cependant, vous pouvez également avoir en tête d’autres motivations vous faisant franchir le cap telles que investir dans l’avenir en construisant un patrimoine pour par exemple préparer votre retraite ou pour transmettre un capital à vos enfants. Pour les investisseurs souhaitant réduire leurs impôts, le gouvernement a mis en place plusieurs dispositifs afin d’encourager la reprise du marché de l’immobilier tout en permettant aux particuliers d’obtenir des avantages fiscaux : loi Pinel, loi LMNP, loi LMP, loi Censi-Bouvard, (en savoir plus sur les lois permettant de défiscaliser). Tout un ensemble de lois existent depuis un bon nombre d’années, chacune applicable à un type d’investissement immobilier locatif spécifique durant un laps de temps limité.

Investissement immobilier locatif : Quels sont les impôts à payer en tant que propriétaire ?

Investir dans l’immobilier ne rythme pas toujours avec rentabilité. Plusieurs facteurs sont à prendre en compte lors de l’achat du bien immobilier et avant la mise en location pour bénéficier d’une réduction d’impôt. Impôts locaux, impôts fonciers, etc., un ensemble de frais sont à inclure dans l’équation. Le taux de rentabilité peut se calculer de plusieurs façons :

• brut (rapport entre les loyers perçus et le prix d’achat du logement),
• net de charges,
• net de charges et d’impôts
• ou en déterminant le Taux de Rentabilité interne (TRI) : le TRI permet de calculer la rentabilité de l’investissement le plus précis possible en tenant compte de tous les flux (apport, frais de dossier, de notaire, revenus des loyers etc.).

Acheter un logement entraîne donc des obligations vis-à-vis de l’Etat :  vous devez payer des charges de copropriété, une taxe foncière, une taxe d’habitation, la contribution sur les revenus locatifs (CRL). Par ailleurs, il faut souscrire diverses assurances pour protéger votre bien, comme une assurance habitation en cas d’incident (incendie etc.), payer les frais de gestion du logement comme l’entretien annuel ou en cas d’éventuels travaux et éventuellement des honoraires de mise en gestion confiée à un exploitant.

La taxe d’habitation est à payer une fois par an et se détermine en fonction de votre situation au 1^erjanvier de l’année d’imposition. Elle est un impôt local que vous versez à la commune dans laquelle vous résidez ou plus précisément dans laquelle vous louez la résidence à titre d’habitation principale (cette taxe est très souvent payé par le locataire). Son but est de financer les services rendus par la commune pour ses habitants. En effet, tous les locaux meublés dédiés à l’habitation et leurs dépendances immédiates (garages, etc.) sont soumis à cette taxe, qui est calculée sur la valeur locative nette du bien à laquelle s’appliquent les taux de taxation (votés par la commune).

La taxe foncière concerne les immeubles bâtis, c’est-à-dire toutes les constructions élevées au-dessus du sol ou en sous-sol, qu’elles soient des résidences d’habitation pour les particuliers ou des locaux commerciaux. Comme la taxe d’habitation, elle est payable une fois par an au 1^er janvier, en fonction des taux appliqués dans la commune et de votre revenu cadastral. Ce dernier correspond au loyer annuel théorique que le propriétaire pourrait tirer du bien s’il le louait. La CRL (contribution sur les revenus locatifs) correspond à 2,5% du loyer que vous verse le locataire, peu importe la hauteur du loyer et la région française. Par ailleurs, le montant des charges de copropriété avoisinent en moyenne 5% du loyer annuel perçu. On distingue deux grandes catégories de charges de copropriété qui se calculent selon les quotes-parts de chaque propriétaire des parties communes de l’immeuble :

• d’un côté, les charges dites de conservation, d’entretien et d’administration,
• et de l’autre les charges relatives aux services collectifs et aux équipements communs.

La première catégorie regroupe par exemple les travaux de ravalement, de canalisations, les frais de nettoyage des couloirs et espaces verts, ou encore les primes d’assurances, les honoraires du syndic et d’un gardien d’immeuble etc. La seconde catégorie de charges dépend de l’immeuble, c’est-à-dire par exemple s’il est lié à des raccordements collectifs audiovisuels (antenne télé, câbles), possède des ascenseurs et interphones/digicodes, ou encore un chauffage central etc.

Enfin, vous devez aussi penser aux honoraires de l’exploitant, lorsque vous confiez le bien à gérer à un professionnel. Ils s’évaluent entre 8 et 10% des loyers perçus. Un investissement immobilier locatif s’accompagne donc de diverses charges, c’est pourquoi avant de se lancer dans ce type d’activité, évaluez l’intérêts des divers dispositifs de défiscalisation mis en place par le gouvernement.

Investissement immobilier locatif : comment faire pour payer moins d’impôts ?

Actuellement, il est possible d’avoir droit à une réduction d’impôts pour un investissement immobilier locatif selon 2 dispositifs différents actuels : les lois Duflot/Pinel et les lois LMNP/Censi-Bouvard.

Défiscaliser pour payer moins d’impôts : dispositif Duflot/Pinel

Le dispositif Duflot/Pinel permet une réduction d’impôts pour des investissements locatifs immobiliers effectués dans le secteur intermédiaire neuf (logements achetés ou en construction) entre le 1^er janvier 2013 et la 31 août 2014 (sous Duflot) et du 1^er septembre 2014 au 31 décembre 2017 (sous Pinel).

Le secteur intermédiaire se caractérise par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs existants, plus ou moins prononcé dans certaines régions de France Vous devez vous engagez à louer le logement nu (non meublé) en tant qu’habitation principale pour une durée de 9 ans (Duflot) ou de 6, 9 ou 12 ans (Pinel). Attention, la réduction d’impôts octroyée est limitée à un investissement de 300 000€ par an et de 5 500€ par m2 de surface habitable.

Par ailleurs, les investissements sont limités à 2 biens par an dans la limite des 300 000€. La réduction d’impôts est elle répartie sur la durée de la mise en location. Vous devez également savoir que le taux varie selon le dispositif : sous Duflot, il est de 18% pour les investissements faits en métropole et de 29% pour ceux réalisés en outre-mer. Sous Pinel, il est progressif en fonction de la durée de la mise en location : 12% de réduction sont accordés pour la durée minimale de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans (aussi de 29% en outre-mer, indépendamment de la durée du bail).

Défiscaliser pour payer moins d’impôts : dispositif LMNP/Censi-Bouvard

Le dispositif LMNP/Censi-Bouvard offre une réduction d’impôts pour des investissements immobiliers locatifs réalisés par des particuliers non professionnels entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2016. De même, il s’agit de logements neufs (achetés ou en construction) qui répondent à une certaine structure d’aménagements et loués meublés.

Les logements éligibles doivent être des résidences avec services, comme par exemple une maison de retraite ou pour des personnes handicapées ou encore une résidence étudiante et un hôtel. Ladurée minimale de location est de 9 ans et le logement doit être géré par un exploitant professionnel. La réduction d’impôts pour l’investissement est également plafonnée à un montant de 300 000€ par an.

Toutefois, elle ne se limite pas à un seul logement, vous pouvez faire plusieurs investissements. Attention, le taux lui change selon l’année d’achat du bien immobilier : pour les logements acquis entre 2009 et 2010 il est de 25%, pour ceux acquis en 2011 il est de 18%, et pour ceux acquis à partir de 2012 il est de 11%.

Dans le cadre de la loi Pinel, les logements achetés neufs ou en construction doivent répondre à des critères de performance énergétique, définis par la loi. Il faut aussi savoir que l’intérêt d’investir dans l’immobilier locatif est de penser sur le long terme. En effet, plus la durée de mise en location est longue, et moins chères sont les taxes que vous payez puisque vous bénéficiez de réductions d’impôts plus intéressantes. N’oubliez pas que les loyers que vous percevez ne sont pas uniquement soumis à l’impôt sur le revenu mais aussi à la CSG (contribution sociale généralisée).

Investir dans l’immobilier locatif et obtenir une réduction d’impôt est aussi possible dans l’ancien. Le régime fiscal Borloo ancien permet aussi des déductions forfaitaires (entre 30 et 70% selon les situations) sur les loyers perçus pour des logements conventionnés avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) en échange de certains engagements de votre part (respecter des plafonds imposés aux loyers et aux ressources des locataires prenant possession de la résidence acquise, mise en location non meublée etc).

Ce dispositif est valable pour tous les investissements effectués depuis le 1^er octobre 2006, et est aussi applicable pour des acquisitions neuves. Vous disposez donc de diverses possibilités pour faire des économies sur vos impôts en investissant dans l’immobilier locatif qu’il soit neuf ou ancien. Le tout est de vous renseigner avant de passer à l’acte !

Simulation Loi Pinel ici et LMNP là.