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Investissement locatif étudiant : pourquoi investir dans une résidence étudiante ?

Le marché de la résidence étudiante est un marché avec une forte demande et en constante augmentation. L’offre publique de logements étudiants étant insuffisante, des residences universitaires privées ont vu le jour. Cependant, le déficit est toujours bel et bien présent. En 2011 par exemple, le parc français des logements dédiés aux étudiants était de :
Pourquoi investir en résidence étudiante ?

  • 161 500 en résidences du CROUS
  • 40 000 logements sociaux hors Crous
  • 20 000 en internat de prépa
  • 20 000 en grandes écoles
  • 100 000 en résidences privées

L’offre en résidences universitaires était donc d’environ 340 000 pour un nombre moyen de 2,3 millions d’étudiants recensé chaque année en France (dont 1,5 millions d’étudiants en moyenne recherchant un logement). Ces chiffres de 2011 sont similaires aux chiffres actuels et mettent bien en évidence le déséquilibre entre offre et demande de logements étudiants. Par conséquent, investir dans une résidence étudiante s’avère être une bonne opportunité à condition de faire preuve de discernement. Avant de vous lancer dans ce type d’investissement, il faut savoir ce que les étudiants préfèrent en matière de résidence. Il faut qu’elle soit de préférence :

  • à proximité des lieux d’enseignement et des transports en commun
  • qu’elle présente un bon niveau de sécurité
  • que l’environnement soit calme et que les espaces communs soient propices à une vie sociale
  • qu’il y ait une offre de services intégrés tels que une connexion Wifi ou encore une laverie

Ensuite, il faut connaitre sa cible. Souhaitez vous louer à des étudiants plus âgés qui préfèrent les T1bis ou T2 de 28 à 35m² ou aux jeunes étudiants du 1er et 2ème cycle qui recherchent des studios de 17 à 22 m². Sachez également que les étudiants recherchent un logement comportant des sanitaires, un espace de travail qui peut également servir en cas de visite d’amis, du mobilier (canapé convertible, kitchenette équipée d’un réfrigérateur, micro-ondes, plaques de cuisson). La réussite de l’investissement en résidence étudiante passe aussi par le choix de la ville. La région parisienne reste une des villes universitaires les plus plébiscitées. Suivie de près par les académies de Lyon et Lille. Les académies de Toulouse ou Nantes sont elles aussi attractives. Investir dans une résidence étudiante dans ces villes ne peut être que rentable à long terme.

Comment réussir son investissement en residence étudiante ?

Comment réussir son investissement dans une résidence étudiante ?

Voici quelques conseils pour réussir son projet :

  1. Avant tout, investir dans une résidence étudiante est un projet sur le long terme. En effet, vous bénéficiez de certains avantages fiscaux après quelques années de detention du bien. Ne serait-ce que pour cette économie d’impôt, il est plus intéressant d’investir dans la durée.
  2. Comme indiqué précédemment, choisissez des villes telles que Paris, Lyon, Toulouse ou Lille pour votre projet parce que le déficit de logements en fonction du nombre d’étudiants est le plus fort.
  3. Une fois la ville ciblée, choisissez comme précisé plus haut une résidence à proximité d’un campus, des transports en commun, des commerces et loisirs. Veillez donc à la qualité de l’emplacement qui conditionnera le loyer et la valeur du bien à la revente. Les prestations offertes telles qu’une connexion wifi, une laverie ou encore un nettoyage de locaux par la résidence sont également des détails à prendre en compte.
  4. Etant donné que les résidences étudiantes privées sont gérées par des sociétés de gestion. Une fois le bail commercial signé, cette société se charge d’assurer : l’exploitation de la résidence au quotidien, les visites, la rédaction des actes, la perception des loyers, le suivi des relances et d’éventuels impayés. Il est donc essentiel de bien choisir celle qui gère la résidence qui vous intéresse puisque vous êtes pieds et poings liés sur une longue période.
  5. Méfiez-vous de logements dans des résidences dont les promesses de rendements sont au-dessus de ceux du marché, cela peut cacher des loyers élevés pouvant induire des difficultés de remplissage sur le long terme et s’avérer être un mauvais plan.
  6. Il est préférable d’acheter via un crédit immobilier plutôt qu’en payant cash. Pourquoi ? les revenus issus des loyers (imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux) permettront de couvrir l’endettement si on achète à crédit. Alors qu’en achetant cash, ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu au taux marginal du propriétaire.
  7. Si vous avez recours à l’emprunt, le régime du bénéfice réel est plus attrayant pour un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) car le revenu net imposable est déterminé en déduisant les frais et charges supportés (intérêts d’emprunt, honoraires de gestion, charges d’entretien etc). Si vos frais et charges sont supérieurs aux loyers alors vos revenus ne seront pas imposables.

Investir en résidence universitaire : quelques avantages

  • Le ticket d’entrée pour ce type de bien (en général une petite surface) est relativement modeste
  • Récupération de la TVA sur l’achat à condition de conserver le bien pendant 20 ans
  • L’acquisition d’un logement neuf en résidence étudiante offre 2 possibilités au contribuable :
  1. réduire ses impôts via le dispositif Censi-Bouvard : la loi LMNP Censi-Bouvard en vigueur entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2016 accorde une réduction d’impôt de 11% sur le montant HT du bien (acheté dans une résidence proposant des services) dans la limite de 300 000 euros/an répartie sur 9 ans, elle permet aussi de récupérer 20% de la TVA sur le total de votre investissement immobilier (mobilier inclus)
  2. bénéficier des avantages du régime des amortissements : si la réduction d’impôts n’est pas l’objectif que vous visez en investissant dans une résidence étudiante, le statut de LMNP vous permet de déduire (si vous respectez les conditions d’application) l’intégralité des charges liées au bien dès l’année d’acquisition. Vous avez également la possibilité d’amortir le bien immobilier et le mobilier dans le logement.
  •  Rendement raisonnable de l’ordre de 3,5 à 4% net par an
  • la gestion est entièrement déléguée à un exploitant de tout, du remplissage de la résidence au versement des loyers à l’investisseur

Si vous souhaitez obtenir gratuitement des conseils sur la loi Censi-Bouvard liée à l’investissement en résidence étudiante, remplissez le formulaire ci-dessus :

 

 

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