Interview de Jean Boudin, co-fondateur de appartement-berlin.fr

Interview appartement-berlin.frNous sommes une agence immobilière basée à Berlin mais qui est spécialisée dans la vente en Allemagne, notamment dans les villes de l’Est : Berlin, Leipzig et Dresde. Notre clientèle est à 70% française, et à 30% allemande et de langue anglaise.

Pourquoi l’Est ?

Parce que pendant longtemps ces villes ont été sous-évaluées par les acheteurs, pourtant l’Etat a beaucoup investit dans ces villes pour les maintenir.

Prenons Leipzig. Leipzig qui jouit de la douce réputation de Petit Berlin, est une ville sympathique, rénovée et qui bénéficie d’un grand aéroport international. Avec 550 000 habitants, la ville n’est pas en reste question emploi et dynamisme alternatif. Porsche, BMW sont situés dans ses environs. Les quartiers Sud de Leipzig sont très alternatifs et plus abordables qu’à Berlin. Leipzig c’est également la Spinerei et Neo Rauch, l’art est donc très présent, il fait partie intégrante de l’identité de Leipzig.

Berlin a vu ses prix augmenter ces dernières années ? Est-ce encore intéressant d’acheter dans la capitale?

Oui, c'est intéressant d'acheter à Berlin car les prix sont toujours moins élevés que d'autres capitales européennes ou de tailles similaires. L'évolution des prix est toujours positive et restera positive car la demande reste plus forte que l'offre. Je dirais que Berlin rattrape lentement le niveau normal d’une capitale européenne. Elle était jusque-là très en-dessous des prix de vente même pour une ville allemande. De plus vous avez à Berlin des appartements de très bonne qualité donc avec peu de rénovations, et beaucoup de charmes style empire, les appartements haussmanniens. Comptez pour 30m² à Kreuzberg 150 000€.

Dans quels quartiers est-il conseillé d’acheter, que ce soit en investissement locatif ou pour y vivre ?

Pour l’investissement locatif, Neukölln profite en ce moment de prix de plus en plus élevés, notamment suite à la loi Milieuschutz. Il y a très peu d’offres mais beaucoup de demande. Après Kreuzberg, Neukölln est le quartier dont la côte alternative grimpe. Quant à Wedding et certains quartiers Nord, ça fait 10 ans que les gens en parlent. C’est un quartier sympa mais qui risque de mettre encore dix ans pour être un bon investissement. Dans ce coin d’ailleurs vous trouvez des appartements à bas prix.

Que ce soit pour l’investissement locatif ou pour y vivre, je voudrais parler des quartiers du Sud de Berlin : Steglitz-Zehlendorf, Köpenick, Schöneweide. Ces quartiers un peu excentrés ont pourtant de bonnes connections vers Mitte ou Kreuzberg ou l’Est de la ville. En effet en vingt-trente minutes on est à Alexander Platz. Ce sont également des quartiers calmes mais dynamiques, avec de nombreux commerces.

A ce titre la plus grande rue commerciale berlinoise avant Kudamm est la Schloßstraße qui traverse Steglitz-Zehlendorf. Ces Kiez comme on les appelle sont idéales pour les familles, mais aussi pour la location locative à des étudiants due à la présence d’une grande université.

Quelles rentabilités ?

Les loyers ne sont pas encadrés comme à Paris, mais ils ne sont pas pour autant libres. Le Mietpreisbremse (frein des prix des loyers) est sensé contrôler l'augmentation des loyers avec un Mietspiegel (miroir des loyers). En d'autres mots, les loyers doivent être calqués sur les loyers du quartier.

De plus comme il est très difficile de trouver un bien immobilier non loué, en règle général le bien sera déjà loué et le rendement assuré.

Au début le rendement sera entre 1,5-4% pour atteindre après 3-5 ans une moyenne de 4-5%. Si le m² est de 6€ pour la location, il peut passer à 12€ lorsque le locataire sort de l'appartement par exemple mais toujours dans le cadre du Mietspiegel. Il y a cependant un avantage à acheter un bien loué. Les appartements à vendre mais loués subissent une décote. Ils sont donc moins chers.

Visiblement, vous aidez les résidents français à obtenir un financement. Comment ça marche ?

Nous avons un réseau de courtiers qui se charge de présenter le dossier de l’acheteur aux banques allemandes. En général elles n’accordent pas de financement à 100% si votre résidence principale est en France. Dans certains cas, il est possible d’obtenir un crédit immobilier jusqu'à 50% (loyers élevés en fonction du quartier, etc) rarement plus.

Quel est le profil du candidat à l’achat ?

Berlin est le premier grand marché immobilier pour nous en Allemagne. En général la ville plait et on aime y vivre. D’autres personnes sont intéressées par la capitale et pense que l’investissement est sûr et représente une forme de sécurité.
Quant aux acheteurs ils sont divers : des familles, des parents qui achètent pour leurs enfants venus s’installer en Allemagne.

C’est là où la situation est un peu différente, à Leipzig les français achètent plus comme un investissement locatif que comme un endroit à vivre. Surtout que les prix sont moins élevés, les logements non loués en plus grand nombre. Les prix d’entrées également sont moins élevés.

Pouvez-vous vous occuper d’un logement locatif ?

Pour les gestions locatives et les mises en location en non meublé, vous pouvez vous adresser à la gestion de service de l’immeuble ou Hausverwaltung. Nous nous occupons néanmoins des locations locatives en meublé car la mise en location est plus compliquée.

Si un appareil ne marche pas ou un meuble est abîmé nous devons réagir plus vite que la gestion de service de l’immeuble. Notre agence peut prendre en compte des demandes pour la relation entre locataires et propriétaires pour les locations en meublé.

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