Interview de Murielle au sujet des ventes publiques en Allemagne ou Zwangsversteigerung
C’est l’histoire de Murielle qui en arrivant à Berlin il y a 6 ans, et ayant vendu tous ses biens en France, veut investir
dans l’achat d’un appartement. Elle se rend sur ebay kleinanzeige (site de petites annonces) et tombe sur des appartements à vendre avec la notice ZV (Zwangsversteigerung) à très bas prix.
Ce sont des ventes publiques ou ventes aux enchères. Lorsqu’un bien immobilier est hypothéqué, la banque peut se saisir du bien et le mettre aux enchères au tribunal d’instance (Amtsgericht). Découvrez sans plus attendre notre interview. Petite précision : l'image utilisée n'est pas celle de Murielle.
Pourquoi avoir choisi Berlin ?
Je suis venue visiter la ville en 2009 et la ville m’avait beaucoup plu. Et puis j’ai rencontré Alex, un berlinois. J’ai mis un an avant de me décider de tout quitter pour partir en Allemagne. J’ai vendu mes biens immobiliers en France et je suis venue m'installer à Berlin. J’ai voulu investir dès le début dans l’immobilier pour pouvoir louer, pour en tirer de petits revenus.
Comment a débuté votre recherche ?
J’ai commencé à regarder sur internet, notamment sur les petites annonces d’ebay (ebay kleinanzeigen). Il y avait des annonces avec l’annonce ZV (Zwangsversteigerung) aux prix de vente très bas. Un 30m² était vendu au prix de 12 000€, c’était en 2010. J’ai demandé à Alex pourquoi ces biens immobiliers ne sont pas chers. Il m’a répondu que ces ZV étaient des ventes publiques.
Qu’est-ce que sont ces ventes publiques et pourquoi les prix sont-ils si bas ?
Les ventes publiques sont des ventes aux enchères qui se déroulent au tribunal d’instance. Les annonces sont affichées en ligne ou dans des catalogues d’enchères 2 mois avant la vente. Il faut s’inscrire pour participer à la vente en versant 10% de la somme de départ au tribunal d’instance.
Ces biens immobiliers sont mises aux enchères par les banques par exemple si l’emprunteur ne peut plus rembourser le logement, ou en cas de divorce.
Comment ça marche ?
Il faut s’inscrire (Anmeldung) et cela ne peut se faire que lorsque vous versez 10% de la somme de départ. Pour un bien mis aux enchères à 12 000€, il faut verser 1 200€ au tribunal d’instance pour être inscrit sur les listes des participants. Cet argent va être soit déduit du prix du bien si vous remportez la vente sinon il vous sera rendu.
Je n’ai pas pu visiter l’appartement avant, ce qui est souvent le cas. Il faut donc s’attendre à certaines déceptions. Je suis quand même allée me balader dans le quartier pour repérer l’appartement, où il était situé, l’accessibilité, la rue, les boutiques.
Ensuite je suis allée au tribunal d’instance. Pour cet appartement de 12 000€, nous n’étions que deux pour participer aux enchères. Je ne voulais pas aller au-delà de 25 000€. Finalement, j’ai remporté le bien situé à Lichtenberg pour 16 000€. Aujourd’hui il en vaut 60 000.
Par contre mieux vaut avoir soit un prêt ou la somme disponible pour verser l'argent rapidement. En effet une taxe journalière s’applique jusqu’au paiement complet (30€ par jour par exemple). Je suis allée chez le notaire pour signer l’acte de vente.
Vous louez à des particuliers. Passez-vous par une agence de location immobilière ?
Non je loue par moi-même sans intermédiaire. Je dépose des annonces sur internet. Quand j’ai acheté l’appartement, il était loué à une petite entreprise. Ils ont préféré quitter le local.
J’ai eu bien sûr un problème avec un locataire qui n’a pas payé pendant trois mois le loyer et avait fait changer la serrure. Depuis je loue en meublé. C’est plus facile de mettre quelqu’un à la porte quand il n’a pas de meubles à déménager. Mais c’était la seule fois que j’ai eu un problème.
Quels sont les avantages et les désavantages de la vente publique ?
| Les + | Les - |
|---|---|
| Frais notarié moins chers que pour achat normal | Taxe journalière jusqu’au paiement final |
| Marché immobilier rentable (en 4 ans, les appartements coûtent le double à la revente) | Charges de copropriété et foncière qui augmentent et alourdissent le loyer. |
| Opportunité d’acheter un appartement à un prix moins élevé que celui du marché. Question de chance et de participants à la vente | Pas de visite obligatoire de l’habitation. Certains locaux peuvent être déjà loués. Il faut s’arranger avec le locataire s’il reste ou part. |
Quels conseils donneriez-vous à une personne intéressée par les ventes publiques ?
Il faut se donner une limite dans les enchères pour ne pas dépasser son budget et ne pas se laisser prendre au piège de l’enchère. Néanmoins quand on remporte le bien immobilier, les gens applaudissent, l’atmosphère est assez spéciale. Je conseillerais de s’y rendre en visiteur pour se rendre compte du fonctionnement.
Les appartements sont facilement loués, parfois même au moment de la vente. Cependant le propriétaire doit payer des charges qui augmentent d’année en année. Les travaux et réparations, ainsi que les charges de copropriété et les taxes foncières sont à la charge du propriétaire, ce qui signifie qu'une part conséquente du loyer rembourse ces dépenses. Vous pouvez faire face à certains problèmes pour débloquer l’argent en France pour les grosses sommes. C’est mieux de voir avec sa banque le plus tôt possible. Attention aussi à la taxation de la plus-value :
- si la résidence principale est en France : pour les appartements vendus avant 10 ans, la plus-value sera taxée en Allemagne et est déclarée à titre d'information au FISC français
- Après 10 ans, la plus-value est taxée de 20% sur le revenu français. Sauf si le citoyen français a une résidence en Allemagne.
Encore une chose, certains contacts ne se font que via des catalogues d’enchères. Ne surtout pas rentrer dans leur truc, il faut payer un abonnement pour avoir la liste des ventes. La paperasse n’est pas trop compliqué.
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