Interview avec Yves qui nous parlera des erreurs commises lors de son achat immobilier à Berlin
« C’est par amour pour cette ville que j’ai voulu acheter », Yves a 47 ans et il était encore directeur financier à la poste de Montpellier il y a quelques jours. Il a décidé de reprendre des études. Il achète en 2012 un appart à Berlin dans le quartier de Wedding. 42m2 pour 63 000€ sur la U6. Il aime la ville, il y a vécu, et il souhaite y avoir un pied à terre.
En 2012, les prix ont déjà augmenté dans la capitale allemande par rapport à 2009, les prix sont d’ailleurs en constante augmentation depuis que la ville séduit de plus en plus de touristes. Poor but sexy, Berlin est avant tout une ville qui attire par son dynamisme. Yves Couty nous explique pourquoi il a décidé d’acheter à Berlin et quelles galères il a traversé. L'image utilisée n'est pas celle de Yves.
Comment avez-vous débuté votre recherche ?
J’ai cherché sur internet bien sûr, mais j’ai fini dans une agence immobilière. Je n’avais pas d’idée concrète du quartier. Je cherchais un appartement libre, c’est-à-dire non loué, ce qui réduit vraiment beaucoup les chances de trouver. En effet, la grande majorité des appartements sont loués. Si j’avais su cela, j’aurais trouvé un appartement plus rapidement en renonçant à ce critère.
J’ai commencé à prospecter depuis novembre 2011, j’ai visité une vingtaine d’appartements et je n'ai pas eu de coup de cœur. En faisant appel à un agent immobilier, j’ai découvert le quartier de Wedding. J’ai visité deux appartements de 36m², l’un à 75 000€ rénové et bien agencé, un second à 36 000€ à rénover. J’ai dû réfléchir quelques jours, et avec ma femme nous nous sommes décidés pour l’appartement à 36 000€. J’ai rappelé l’agent immobilier, seulement les deux appartements étaient vendus.
Et comment avez-vous finalement trouvé ?
J’ai rencontré un propriétaire directe qui avait un appartement loué pour 63 000€ qui nous a tout de suite plu dans une rue sympa. C’est ensuite là que les problèmes ont commencé.
Connaissiez-vous Wedding ?
Wedding situé au Nord de Berlin est encore un quartier peu connu bien que l’institut français s'y trouve. J’ai beaucoup aimé le paysage de ce quartier. On connait Kreuzberg et Neukölln mais Wedding était encore longtemps délaissé par les allemands. D’où des prix encore assez bas.
Concernant le financement et votre budget, avez-vous pris un crédit immobilier en Allemagne ?
J’avais des fonds personnels de 30 000€. J’ai pris un crédit à la consommation pour les 33 000€ restants auprès de ma banque. Je sais que pour prendre un crédit en Allemagne quand on réside en France c'est compliqué. Il faut beaucoup de garantie pour prouver sa solvabilité (fiches de paie, schufa) et le crédit accordé n’est à hauteur que de 1/3 du prix de l’achat.
Ce sont autant de freins surtout quand une course s’engage dans le paiement de l’appartement. Une banque française aura sans doute plus confiance dans un bien immobilier situé sur le territoire puisqu’elle vous connait.
Qu’est-ce que le schufa ?
Le Schufa est un document qui prouve votre solvabilité. Il regroupe vos dettes et vos crédits en cours auprès des différents organismes financiers. En fonction de vos taux d’endettement, un crédit vous sera accordé. Ce document est nécessaire pour louer un appartement en Allemagne. Il s’obtient sur leur site ou dans certaines banques.
Pourquoi un crédit à la consommation en France ?
Parce que les banques allemandes sont frileuses. Elles ne peuvent pas avoir de garantie sur un bien et vous pouvez disparaître à tout moment.
Parce que le crédit immobilier en France est lié à l’achat d’un bien immobilier en particulier. En effet un crédit immobilier en France est lié juridiquement à l’achat d’un bien immobilier (promesse de vente) et si le bien immobilier est en Allemagne, les banques peuvent être frileuses. Elles ne connaissent pas le système de ventes publiques par exemple si l’emprunteur ne peut plus rembourser son prêt.
Quand les sommes sont inférieures à 50 000€, il est plus facile de prendre un prêt à la consommation. Mais attention un crédit à la consommation est souvent plus cher en termes de taux d’intérêt. J’ai réussi à négocier auprès de mon banquier pour un taux d’intérêt un peu moins élevé.
Comment s’est déroulé le processus d’achat ?
Le propriétaire a contacté son notaire et nous nous y sommes rendus pour signer le contrat. Je me suis déplacé exprès pour la signature et je suis reparti ensuite en France. J’ai versé la somme au notaire qui l’a redirigée vers le vendeur. Visite d’un bien et puis coup de cœur, et enfin signature contrat de vente chez le notaire. j'ai envoyé l’argent dans les jours suivants au notaire, c’est lui qui verse au propriétaire.
Mais problème, l’appartement était loué et je n’avais pas récupéré le contrat de location à l’agence immobilière. J’ai reçu les deux premiers mois de location. L’appartement était loué 450€, je payais 250€ de charges, donc il me restait 200€ de revenus. Mais après plus rien.
Pendant 6 mois, les locataires ne m’ont pas versé de loyer mais ont continué le versement du loyer à l’ancien propriétaire. De plus je n’ai pas perçu le montant de la caution, ce qui fait que je risque de débourser 1000-1500€ de ma poche. Et le vendeur qui était étranger a complètement disparu après la vente. Aucune trace de lui.
J’ai commencé à avoir des doutes, étais-je vraiment le propriétaire. J’ai demandé au notaire qui m’a certifié que j’étais inscrit au livre foncier. J’ai donc demandé à l’agence immobilière de retrouver le contrat de location, je suis allé voir les locataires pour leur dire qu’ils devaient verser l’argent sur mon compte en banque.
Autre chose, il est possible de visiter l’appartement mais pas à l’improviste. Il faut prévenir les locataires de sa venue. Dans mon cas, je l’ai fait une fois et l’appartement était étrangement vide. Je pense qu’ils sous-louaient l’appartement pour se faire du bénéfice dessus, surtout quand on sait que les logements sont de plus en plus rares à Berlin.
Comment s’est clarifiée la situation ?
J’ai fait appel à Sophie Jacobi qui est une avocate française mais qui a ses bureaux en Allemagne. Elle connait donc bien la situation juridique en Allemagne et en France. Je passe par elle pour déclarer mes impôts en Allemagne où je ne paie rien. J’ai des taxes de copropriété à verser à la Hausverwaltung et des taxes foncière au fisc (versement trimestriel) qui est minime. Elle s’occupe de tout. En France, je glisse les revenus dans la déclaration.
Si vous devriez le refaire ?
Je le referais sans hésitation. Tout d’abord l’appartement a déjà pris de la valeur. Mais je ne souhaite pas le revendre. Je voudrais y passer mes vacances d’été ou mes filles pourront en profiter plus tard. C’est vraiment une sécurité, sans doute plus qu’un investissement en France. J’aime cette ville.
En Allemagne, acheter de l’immobilier est intéressant si on aime une ville en particulier. Acheter à Berlin est devenu assez cher mais la capitale est encore en expansion. Il y a des possibilités d’achat dans des quartiers encore inconnus. Ensuite vient Leipzig encore accessible.
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