Interview de Michel Lechenault de seloger.com qui nous parlera de la situation du marché immobilier en France
Michel Lechenault, rédacteur en chef du site d’annonces immobilières seloger.com a bien voulu répondre à nos questions notamment sur la situation du marché immobilier en France. Il y a dans cette interview les tendances en termes d’achat que ce soit pour l’investissement locatif, la sécurité ou le logement.
Comment se porte le marché en France ?
Il y a Paris et le reste de la France. C’est affreux à dire, mais la France est centralisée autour de Paris. Les prix dans la capitale sont en moyenne de 9 000€ le m². Dans le fameux reste de la France, il en va de 3 200-3 500€ le m². La somme de 3 500€ est déjà énorme mais du coup comme on compare tout à Paris, les prix semblent bien moins chers.
Dans quelles villes, il est intéressant d’acheter ?
Nice a été très à la mode, les prix au mètre carré sont d’environ de 4 000€. Très bien desservi par les transports, Nice continue de séduire. Bordeaux est en vogue grâce au TGV qui relie la ville à Paris en deux heures. En 10 ans les prix ont augmenté de 50%. Et cela ne va pas s’arrêter.
En terme d’avenir, il y a Rennes qui très proche de Paris va bientôt être desservie par le TGV. C’est très intéressant pour l’investissement locatif. Le marché Paca est le deuxième marché de l’immobilier. En plus de cela, il y a le Grand Paris. C’est un pôle d’investissement qui se développe généreusement. D’ici 2030 le Grand Paris rassemblera 130 communes dont Paris qui va sembler très petit.
La capitale et ses couronnes vont reprendre la structure de Londres, divisée par quartier et qui s’étale sur sa périphérie. Avec le Grand Paris express, 68 stations de métros supplémentaires vont être construites soit 200 km de lignes de métro créées ou allongées. C’est énorme en termes de travaux. Cela va redynamiser les couronnes de Paris et rendre la région Île de France agréable à vivre.
Acheter en île de France, est-ce une bonne idée ?
Toutes les nouvelles villes qui vont accueillir ces nouvelles gares vont voir leurs prix exploser. Les prix grimpent déjà. Et les français ont continué d’acheter pendant la période électorale. Le marché n’a justement pas dévissé comme cela se produit en période électorale.
De plus les taux immobiliers sont bas. Les prix de l’immobilier à Paris sont ceux de 2011 : en effet les taux plus bas pour un prix légèrement plus élevé, ce qui équilibre la somme.
Les français et la Pierre
La pierre est une valeur refuge bien que certaines personnes aient également perdu de l’argent à la revente. Je me souviens des années noires de Paris, entre 1994 et 1997 où les prix de l’immobilier étaient assez bas. Bien sûr la capitale restait chère mais avec un effort financier il était possible de devenir parisien.
J’ai acheté un appartement haussmannien dans ces eaux-là que j’ai revendu en 2016. Je l’ai vendu trois fois le prix acheté 20 ans plus tôt. Il faut faire attention à l’investissement que l’on veut réaliser. On peut y perdre aussi.
En règle générale les transactions immobilières ne cessent d’augmenter. En France nous en sommes à 850 000 transactions dans l’immobilier ancien, ce qui est le niveau de 2007. Pour l’immobilier neuf il y a aussi une incitation fiscale grâce au retour de l’investissement locatif. Si la loi Duflot a mis à plat l’investissement locatif, le gouvernement de Valls a amélioré la loi devenue loi Pinel. La loi Pinel est bien plus intéressante donc l’immobilier locatif est reparti, ce qui draine les promoteurs et constructeurs.
Apparemment, la rentabilité à Paris en ce qui concerne l’investissement locatif ne dépasse pas les 4-5%. Pourquoi ?
Depuis août 2015, les loyers sont encadrés à Paris donc la rentabilité est plus mauvaise que dans d’autres coins de France. Cette rentabilité peut varier de + ou – 20%. Pour les +20% il faut justifier le loyer plus élevé comme une vue sur la Tour Eiffel.
Les loyers ne sont pas bornés partout en France. En fait il n’y a que Lille et Paris qui sont concernés et si Monsieur Macron ne change pas le projet en cours, cela concernera les agglomérations autour de Paris.
Le marché locatif est en tout cas très tendu à Paris. Par exemple, la vente d’appartement ou de maisons en France se réalise en général entre 80-90 jours. A Paris 60 jours. Mon appartement je l’ai vendu en deux visites.
Et qu’en est-il des chambres de bonne ?
Il y a de moins en moins de chambres de bonne disponibles sur le marché. C’est du à la loi Carrez qui interdit la location de moins de 9 m². Les ventes se résument pour 2016 à 220 000 ventes de chambres de bonne. Les gens achètent des chambres de bonne non pour les louer, mais pour étendre leur propre surface habitable.
Sauf si le monument est classé et dans ce cas il faut demander une autorisation à la ville, chacun peut réaliser des travaux chez lui. Il faut savoir aussi que seule la rénovation des façades est protégée. Il faut demander un permis de construire pour modifier les fenêtres en bois contre du PVC.
On a parlé de Paris, mais parlons de Marseille à présent ?
Ce qu’on ignore c’est que Marseille est la ville (de plus de 100 000 habitants) la moins chère de France. C’est une ville étonnante. Il y a 36 000 communes en France, et parmi les 34 villes de plus de 100 000 habitants, Marseille n’a pas bénéficié de cette hausse immobilière depuis 8 mois. Le mètre carré est juste sous la barre des 3 000€.
Cela est dû à sa mauvaise réputation mais ça commence à changer, notamment vers le Prado. Mais il y a le problème des quartiers Nord avec ces barres d’immeubles temporaires. Marseille et Aix en Provence se détestent puisque les habitants d’Aix sont la bourgeoisie marseillaise.
Depuis 2015-2016, le budget n’est pas réservé à la commune mais elle fait partie du budget pour l’agglomération afin de répartir les richesses. Par exemple, la commune de Fos-sur-mer génère beaucoup d’argent grâce aux raffineries de pétrole. Blindés de fric, la richesse était réservée à Fos, ville de 4 000 habitants. A partir de 2015, il y a une meilleure répartie. Marseille, Aix en Provence, et Fos-sur-mer sont regroupés à présent dans une entité commune.
De plus Marseille a été la capitale de la culture. De nombreuses infrastructures comme le musée Mucem habillent la ville d’un nouveau mélange. Elle a aussi grâce à ce statut, un rayonnement mondial.
En Allemagne, il n’y a pas de compromis de vente, ce qui est la partie essentielle du processus d’achat en France. En quoi le compromis de vente se différencie-t-il de l’acte de vente ?
Dans les années 90, le processus était semblable à celui de l'Allemagne, il n’y avait pas de compromis de vente. Cependant ce compromis de vente protège le vendeur et l’acheteur. C’est exactement comme un contrat de vente, il faut d’ailleurs présenter tous les documents (diagnostic immobilier, parties communes, etc).
Ce qui différencie le compromis de l’acte de vente est la présence de clauses suspensives dans le compromis de vente qui sont les seules qui peuvent briser la vente. Un compromis de vente est bordé.
L'acheteur doit verser 10% de la somme au notaire en termes de caution. S’il se retire de l’achat, il perdra ses 10%. Le vendeur est lui pieds et poings liés, il ne peut pas se retirer de la vente, même mort. Après avoir signé le compromis de vente chez le notaire, l’acquéreur a trois mois pour trouver un financement.
Le marché de l’immobilier parisien est tellement tendu que je n’aurais pas pu mettre la clause « achat de ce bien si la vente d’un autre bien est effectuée ». Aucun vendeur n’aurait accepté.
Trucs et astuces
Quand on va acheter un bien immobilier, prendre un sèche-cheveux pour vérifier que les prises fonctionnent avant de faire l’état des lieux et la remise des clés. En vendant un parking à Paris, il faut aussi faire un diagnostic immobilier, avoir un acte notarié. Cependant, si on paie en cash on n’a pas besoin de compromis de vente.
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