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SCPI : définition, fonctionnement

Scpi : définition, fonctionnementUne SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) encore appelée “Pierre Papier” permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier sous forme de parts et non directement en achetant un bien. Autrement dit, vous investissez dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une société de gestion. Celle ci utilise l’argent des investisseurs pour acquérir des immeubles et redistribue après deduction des frais liés à la gestion du parc immobilier les loyers au prorata des parts détenues. On distingue :
  • La SCPI à capital variable : ici, la Société Civile de Placement Immobilier peut à tout moment émettre de nouvelles parts ou racheter les parts d’un associé désirant se retirer
  • La SCPI à capital fixe : dans ce cas, le capital est fixe et si un associé souhaite se retirer, il faudra trouver un ou plusieurs acheteurs qui rachètent ses parts afin que le capital ne change pas.

Bon à savoir

Un particulier peut souscrire un credit immobilier pour acquérir des parts de SCPI.

SCPI : avantages et inconvénients

Ce type d’investissement présente divers avantages :

  • Accessible à toutes les bourses et flexible : contrairement à l’achat d’un bien immobilier qui nécessite un investissement important, acheter une ou quelques parts dans une SCPI coûte entre 500 et 1000 euros. L’achat peut se faire par apport personnel ou via un emprunt immobilier
  • Mutualisation des risques d’impayés et de depreciation : puisque les SCPI détiennent un parc immobilier réparti sur différents locataires dans diverses zones géographiques, le risque de défaut d’un ou quelques locataires aura un impact relativement marginal
  • Processus de revente des parts aisé 

Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, les investisseurs souscrivent des parts sur le marché dit « primaire » jusqu’à ce que la totalité du capital soit placé auprès du public (en cas d’augmentation du capital, de nouvelles parts sont émises). Une fois le capital atteint, les achats de parts ne se font que sur le marché secondaire. Quant à la revente des parts, elle se fait toujours sur le marché secondaire. Au cas où l’investisseur souhaite revendre ces parts, il faudra avant tout trouver un acheteur. Pour cela, vous pouvez passer par la société de gestion qui réalisent ce type de transactions une fois par mois ou une fois par semaine (selon la périodicité fixée par la société de gestion) sur un marché dit de « confrontation ». Les prix des parts sont définis ici par la confrontation des ordres d’achat des futurs associés acquéreurs et des ordres de vente des associés cédants. L’autre option (au cas où vous êtes pressés), c’est de vendre vos parts par vos propres moyens sur le marché du “gré à gré” (vous trouvez vous même un acquéreur). Le gestionnaire de la SCPI doit cependant être informé des transactions effectuées par les associés. Dans une SCPI à capital variable, il n’existe pas à proprement parler de marché secondaire puisque vous pouvez revendre vos parts à la société de gestion. Le processus de vente est dans ce cas plus aisé, favorisez donc les SCPI à capital variable.

Les autres avantages d'une SCPI sont les suivantes :

  • Aucune gestion, aucune trésorerie : les loyers qui vous sont reversés sont nets de tous frais et administrativement parlant, vous n’avez rien à faire excepté lire les bulletins trimestriels et les rapports annuels pour suivre l’évolution de la société de gestion
  • Placement immobilier ayant une rentabilité stable et élevée : rendement moyen brut de 5%
  • Cadre legal et réglementé : la SCPI est sous la responsabilité de l’Autorité des Marchés Financiers

Toutefois, avant d’envisager l’achat de parts dans une Société Civile de Placement Immobilier, il est essentiel d’identifier également les risques/inconvénients :

  • Si le prix de la pierre s’effondre, les revenus redistribués par les SCPI baisseront. Par conséquent, il est essentiel de tenir compte de la valeur de realisation des parts (à comparer au prix d’achat), du rendement et de la pérennité avant d’acheter des parts de SCPI
  • La durée d’investissement fortement recommandée est au minimum de 8 ans
  • La fiscalité SCPI est celle de l’immobilier traditionnel : l’associé est imposé sur les revenus fonciers (principalement) et sur les plus values lorsque la SCPI vend un bien immobilier ou lorsque l’associé vend ses parts
  • Les frais : les frais d’acquisition de parts de SCPI qui varient d’une SCPI à l’autre (entre 6 et 10% HT) et qu’on pourrait assimiler aux frais de notaire et d’agence. Les frais de gestion qui rémunèrent l’activité des SCPI. Ils correspondent à un pourcentage des loyers perçus et variant d’une SCPI à l’autre (entre 9 et 12% HT). Les frais de retrait ou cession : avec intervention de la SCPI, 4 à 8% HT du prix de vente d’une part. Sans intervention de la SCPI, 0,60 à 2% HT du prix de vente d’une part.
  • La Société Civile de Placement Immobilier ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital.

Bon à savoir

La valeur de réalisation est une valeur établie annuellement et représentant la trésorerie “qui serait en caisse” si la SCPI vendait tous ces immeubles (en plus de la valeur des autres actifs de la société). Quant à la valeur de retrait d’une SCPI. elle correspond au montant revenant à l’associé sortant pour les SCPI à capital variable. C’est donc la valeur de la part diminuée des frais de souscription.

Comment bien choisir une SCPI ?

CritèresDegré d'importance
Rendement de l'année précédente★★★★
Évolution du prix de la part rapportée à la valeur de réalisation sur les 5 dernières années★★★
Évolution de la valeur de réalisation sur les 5 dernières années★★
Prix de la part rapportée à la valeur de réalisation sur l’année précédente★★
Taille de la SCPI représentée par la capitalisation
Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans
Taux d'occupation financier
Frais de la SCPI
Report à nouveau par part rapporté au rendement (en %)
Répartition géographique des biens
Moyenne du rendement sur les 5 dernières années
Évolution du prix de la part sur les 5 dernières années

Source : patrimea.com

 

Réduction d'impôts et SCPI

Les SCPI font de l'immobilier locatif mais certaines suivent les lois de défiscalisation tels que la loi Pinel, Malraux et d'autres encore donnent droit à un déficit foncier. Ce sont là des SCPI fiscales. L'avantage fiscal des SCPI Pinel fonctionne de la même manière que celui de l'immobilier physique. Ainsi, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt échelonnée en fonction de la durée de détention de la part :

  • 12% du montant investi dans une SCPI pour un engagement de conservation des parts pendant 6 ans
  • 18% du montant investi dans une SCPI pour un engagement de conservation des parts pendant 9 ans
  • jusqu'à 21% du montant investi dans une SCPI pour un engagement de conservation des parts pendant 12 ans

Les SCPI de deficit foncier ou Malraux permettent d'imputer le montant des travaux de rénovation (donné par la SCPI). Dans le cadre d'une SCPI déficit foncier , vos revenus fonciers sont diminués des montants des travaux sans plafonnement (ici, les SCPI investissent dans des logements à rénover). Le montant des travaux peut dans une certaine mesure être déductible des revenus du travail dans la limite de 10 700 euros. Quant aux SCPI Malraux, vous bénéficiez d'une réduction de 22% sur le coût des travaux (ceux ci ne doivent pas dépasser 100 000 euros/an) si le bien est situé en protection du patrimoine architectural ou de 30% s'il est en secteur sauvegardé.

Mais en pratique, un investisseur peut espérer défiscaliser environ 17% de son investissement total puisque la réduction d'impôt ne s'applique uniquement qu'à la part des fonds alloués aux travaux réalisés par la SCPI. En effet, dans le cadre des SCPI Malraux ou des SCPI déficit foncier, le prix d'une part est en général composé à 50% de travaux et à 50% d'achat du foncier. Intéressé par une SCPI fiscale ? remplissez le formulaire ci -dessous pour vous faire conseiller gratuitement et sans engagement !

 

Bon à savoir

Les SCPI Malraux et déficit foncier s'adressent aux contribualbles fortement imposés.

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