Achat immobilier en Allemagne contre achat immobilier en France : le match

 

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Acheter en Allemagne peut être une bonne idée niveau investissement, sachant qu’un propriétaire paie beaucoup moins de taxes foncières qu’en France et aucune taxe d’habitation. De plus beaucoup de charges sont déductibles, les personnes détenant un appartement en Allemagne peuvent amortir le bien immobilier, ce qui fait qu’ils ne paient presque pas d’impôts. Nous allons vous décrire les étapes pour acheter en Allemagne et quelles grandes différences existent avec la France.

Trouver un financement de préférence en France si vous résidez en France mais souhaitez acheter un bien en allemagne

En amont, avec l’intention d’achat il est conseillé de se rendre dans sa banque pour évoquer le projet d'achat d’un bien immobilier à l’étranger. Il est important d’avoir trouvé une banque qui serait prête à vous prêter car une fois que vous vous êtes engagé dans l’achat d’un appartement, il faudra verser rapidement la somme totale pour devenir officiellement propriétaire.

Et oui c’est comme ça que ça marche de l’autre côté du Rhin, la somme doit être versée au vendeur pour devenir soi-même acquéreur. En Allemagne, la clause suspensive d’achat n’existe pas.

Comment trouver le financement pour l’achat d’un bien immobilier en Allemagne lorsque vous résidez en France ?

  • Demander le crédit à sa banque parce qu’elle vous connaît
  • Les banques françaises sont un peu frileuses lorsqu’il s’agit de l’achat d’un bien immobilier à l’étranger. La garantie sur un bien immobilier en France est la seule condition pour vous prêter de l’argent pour l’achat d’un bien immobilier à l’étranger. Il faut que vous ayez du patrimoine en France qui sera hypothéqué
  • Les banques en France réagissent plus lentement qu’en Allemagne
  • Il est important d’avoir un accord de principe ferme de la banque avant de se lancer dans la recherche
  • Une banque allemande pourra financer en général jusqu'à 60% du prix d’achat, bien que la moyenne se situe plus vers 40%. Ce sera certes un peu plus compliqué qu'en France, et les conditions peuvent être moins attractives si on compare avec l'achat dun bien en France par un résident francais, mais pour un achat en Allemagne, elles peuvent être intéressantes. En investissant plus de temps et de travail, et si le dossier est bon, le prêt peut monter jusqu'à 60% hors frais annexes. 

Comment trouver le financement pour l’achat d’un bien immobilier en Allemagne lorsque vous résidez en Allemagne ?

Si votre résidence principale est en Allemagne et que vos revenus perçus sont allemands :

  • Une banque en Allemagne peut vous financer à 100%(compris ou non les frais de notaire et l’impôt sur l’achat) si vous êtes salarié en Allemagne et que vous y payer vos impôts ou êtes freelances depuis au moins 3 ans. Ce financement est cependant rare car il faut justifier de revenus allemands suffisants et stables, faciles à saisir pour la banque.
  • En Allemagne, le crédit s'étale sur une courte période. Il faudra donc demander plusieurs crédits successifs : vous vous engagez pour une durée précise de remboursement (par exemple pendant 10 ans) et à la fin des 10 années de crédit, la somme restante peut être remboursée en une fois ou en reprenant un crédit avec un nouveau taux.

Bon à savoir

L’Allemagne et la France ont des taux d’intérêts similaires.

Se rendre sur place, visiter

C’est important de se rendre sur place pour se rendre compte de la situation géographique du lieu. A quoi ressemble la rue, la ville, quels transports en commun desservent l’endroit ? Visiter l’appartement est important pour se rendre compte de l’agencement, des éventuels travaux à réaliser et des vices cachés (plomb, amiante).

Signer un document de réservation

Contrairement à la France, il n’y a pas de compromis ou promesse de vente en Allemagne. Le document de réservation signé par les deux parties engage le vendeur à ne pas vendre le bien à quelqu'un d'autre. L'acheteur gagne du temps mais il ne s'engage pas à acheter. Il risque seulement de perdre les frais de réservation s'il n'achète pas. 

La réservation est valable en général 2-3 semaines. Ce contrat a une valeur juridique mais il n'a pas d'effet sur l'achat lui-même. Le vendeur ou l’acheteur peuvent se retirer à tout moment. Commence alors une course contre la montre. A partir de ce moment, l’acheteur ou le vendeur doivent contacter un notaire dans les deux semaines qui suivent la signature du document de réservation.

Il s’agit de contacter un notaire pour seulement prendre rendez-vous afin de signer l’acte notarié. En général c’est l’agent immobilier qui propose un notaire. Le notaire en Allemagne est entièrement neutre et son rôle est très limité contrairement à sa position en France.

Rôle du notaire en France et en Allemagne

 FranceAllemagne
Rôle du notaireNotaire de famille garant de toutes sécurités, rôle traditionnel de protéger les intérêts de la famille. Il s’occupe des affaires de succession, de mariage, etcNotaire neutre, il arbitre, il n’a pas le droit de prendre partie pour l’acheteur ou le vendeur. Il a le rôle d’un greffier. Il vérifie que la vente se déroule dans des règles juridiques, consulte le cadastre*
Paiement au fisc des droitsLes impôts au fisc sont compris dans les frais de notairePas d'impôts dans les frais de notaire
Frais de notaire3-4% dans le neuf et 7-8% dans l’ancien
0,1-1%
ActesLe notaire se charge de l'acte de propriété, des droits de mutation, des droits d’enregistrementLe notaire se charge de l'acte notarié de vente

*cadastre : document dressant l’état de la propriété foncière d’un territoire.

En Allemagne il est conseillé de s’adresser à un avocat qui aura alors le rôle du notaire de famille en France (Nous vous conseillons le cabinet Jacobi-legal). L’avocat en Allemagne n’est pas l’avocat américain qui passe au tribunal. Un avocat en Allemagne est plutôt : 

  • Un conseiller
  • Un fiscaliste (il va déclarer vos impôts en Allemagne)
  • Un défendeur de vos intérêts
  • Un représentant légal qui va expliquer l’acte notarié lors de la signature du contrat chez le notaire. Il est impératif de comprendre les termes et clauses du contrat sinon le notaire peut arrêter la lecture de l’acte. Prendre un traducteur n’est pas forcément la meilleure idée car il faut comprendre le langage juridique du contrat
  • Il va verser au fisc les droits de mutation qui est un paiement unique en fonction des régions.

A Berlin, les droits de mutation (qui sont le transfert de propriété. En allemand Grunderwerbsteuer) sont de 6%, à Leipzig de 3,5% du prix de vente. 

Bon à savoir

Les droits de mutation représentent le transfert de propriété alors que les droits d’enregistrement au registre foncier sont les frais payés au cadastre.

Signer chez le notaire l’acte de vente (Kaufvertrag)

Signer l'acte de vente chez le notaireCa y est le moment est arrivé pour signer l’acte de vente. Le notaire va lire les clauses, il est obligatoire de comprendre les termes du contrat. Le notaire peut cesser la lecture s’il se rend compte que vous ne comprenez pas. Il est recommandé de s’adresser à un avocat qui pourra vous représenter pendant la signature si vous lui fournissez une procuration. Vous n’aurez donc pas à vous déplacer. Contrairement encore à la France, il n’y a qu’une visite unique chez le notaire.

Les documents à fournir sont une carte d’identité en cours de validité. Et c’est tout. Pendant la signature, l’acheteur ne verse pas l’argent tout de suite et surtout pas au notaire. Le paiement est direct entre l’acheteur et le vendeur, c’est à ce moment-là que l’acheteur devient vraiment propriétaire. Les frais de notaire en Allemagne de l’ordre de 0,1 à 1% sont en général payés par l’acheteur, mais des négociations avec le vendeur sont possibles.

Paiement directe pour devenir propriétaire

Après 6-8 semaines l’acheteur devra verser l’argent au vendeur.

Déclarer ses impôts : en France ou en Allemagne

Il faut déclarer ses revenus en France et en Allemagne, c’est-à-dire qu’en tant que résident français vous aurez besoin de déclarer vos loyers perçus en Allemagne.

Pour cela il est recommandé de s’adresser à un spécialiste (avocat ou Steuerberater qui est le conseiller fiscal), car au-delà de la difficulté de la langue, c’est le système qui est difficile à comprendre.

Les allemands s’adressent également à des conseillers fiscaux. Et bien que cela ne soit pas une obligation, une mauvaise déclaration d’impôt peut vous coûter très chère.

En général la somme finale des impôts est très faible. Il faut que le revenu sur les loyers soit positif après déduction des charges, et beaucoup de charges sont déductibles. Vous pouvez amortir l’achat de votre appartement si vous le louez par exemple.

Vous devez également déclarer vos revenus en France en tant que revenus étranger. Pour éviter la double imposition, un crédit d’impôt sera déductible sur la prochaine déclaration.

 

Bon à savoir

La plus-value : si la revente du bien immobilier se fait avant 10 ans, la plus-value est taxée en Allemagne uniquement sur les biens loués. Après 10 ans si votre résidence principale est en Allemagne, il n’y a plus de taxe de plus-value. Cependant vous devez déclarer les biens detenus en Allemagne en les intégrant au patrimoine ISF du résident français.

Achat immobilier France/Allemagne : les différences

 AllemagneFrance
contrat de vente
  • Notaire neutre

  • Signature immédiate

  • Vous devenez propriétaire au moment de l’inscription de la vente au livre foncier (Grundbuch)

  • Pas de promesse de vente

  • Notaire non neutre

  • Clause suspensive si financement non obtenu

  • Vous devenez propriétaire au moment de la signature

  • Promesse de vente ou avant-contrat « sous seing privé »
Délai de rétractationPas de délai de rétractation10 jours de réflexion
Taxes
  • Grunderwerbsteuer ou taxes sur mutations : 3,5% voire plus selon les lands

  • Grundsteuer ou impôt foncier : 2,6% à 3,5% éligible tous les trimestres
  • Droits de mutation (compris dans les frais de notaire)

  • Taxe foncière

  • Taxe d’habitation

Il existe différents moyens d’acheter un appartement pour les petits budgets, comme la vente viagère, la location-vente, l’achat locatif (en France comme en Allemagne), les ventes privées et les ventes publiques de l’immobilier.

Entretien avec Murielle au sujet des ventes publiques en Allemagne (Zwangsversteigerung)

Murielle est arrivée en 2007 à Berlin. Après avoir décidé de s’installer définitivement en Allemagne, elle vend tous ces biens en France. Elle veut alors investir dans l’immobilier berlinois. Elle va sur internet, sur ebaykleinanzeige. De nombreux appartements avec la mention ZV sont en vente à des prix extrêmement bas. Son ami lui dit que ce sont des ventes publiques.

Interview Murielle

Entretien avec Yves au sujet des erreurs commises lors de son achat à Berlin

Yves a acheté un appartement à Berlin Wedding qui est encore un quartier financièrement abordable. Son cas nous intéresse car il a fait tout ce qu’il ne fallait pas faire dans son parcours à l’achat.

Interview Yves

Entretien avec Jean Boudin, agent immobilier

Jean Boudin, co-créateur de l’agence immobilière appartement-berlin.fr basée à Berlin mais spécialisée dans la vente en Allemagne, notamment dans les villes de l’Est : Berlin, Leipzig et Dresde. Il nous explique le marché de l’immobilier allemand et notamment berlinois.

Interview appartement-berlin.fr

Entretien avec Michel Lechenault, rédacteur en chef chez seloger.com

Michel Lechenault, rédacteur en chef du site d’agence immobilière seloger.com a bien voulu répondre à nos questions notamment sur la situation du marché immobilier en France. Il y a dans cette interview les tendances en termes d’achat que ce soit pour l’investissement locatif, la sécurité ou le logement. Michel Lechenault nous explique les principales régions où l’immobilier se porte à ravir, les villes où il est bon d’investir grâce au réseau de transport plus dense et plus rapide.

Interview Michel Lechenault

Entretien avec Christophe Raffaillac, rédacteur em chef chez immonot

Christophe Raffaillac est rédacteur en chef chez immonot. Il nous parle de la vente immobilière notariale et des ventes aux enchères. Deux bons plans tant au niveau financier que bureaucratique.

Interview christophe rafaillac

Remerciements

Nous tenons à dire merci à Sophie Jacobi pour les informations fournies qui nous ont permis de réaliser cet article.